OPLOSSING VOOR SCHRIJFKOSTEN IN DE MAAK?

Menig belastingplichtige vindt dat de schrijfkosten bij de aankoop van een terrein, de waarde van de grond niet doet stijgen. Dus boekt hij die schrijfkosten als last. Ondanks constante cassatierechtspraak is de fiscus het daar niet mee eens. Naar aanleiding van het laatste arrest lijkt REYNDERS de deur voor een oplossing open te zetten.

Bij de aankoop van een terrein (al dan niet samen met een gebouw) moeten naast de aankoopprijs, schrijfkosten betaald worden. Die bestaan in hoofdzaak uit de registratierechten en het ereloon van de notaris. Boekhoudrechtelijk moeten die mee geactiveerd worden met de aankoopprijs van het terrein. De aanschaffingsprijs omvat immers, naast de aankoopprijs, de bijkomende kosten zoals niet terugbetaalbare belastingen en vervoerkosten (art. 36, eerste lid K.B. W.Venn.). Hebben die bijkomende kosten betrekking op terrein en gebouw, dan moeten die uitgesplitst worden tussen die twee. Dat gebeurt steeds door het pro rata van terrein en grond op de aankoopprijs te nemen. Op de aldus ontstane gebouwwaarde schrijft de onderneming af. Op de terreinwaarde niet. Afschrijvingen kunnen enkel voor activa met beperkte gebruiksduur. Op activa met onbeperkte gebruiksduur zoals een terrein, zijn enkel waardeverminderingen mogelijk. Dat zijn niet systematische correcties op de aanschaffingswaarde van het actiefbestanddeel om rekening te houden met al dan niet als definitief aan te merken ontwaardingen bij het afsluiten van het boekjaar (art. 45, tweede lid K.B. W.Venn.). Tal van belastingplichtigen hebben in het verleden deze passus gebruikt om een waardevermindering te boeken op net gekochte gronden voor een bedrag gelijk aan de schrijfkosten. De logica is glashelder. Een terrein kost 100. De schrijfkosten bedragen 14. Door het feit dat schrijfkosten betaald worden, stijgt het terrein niet in waarde tot 114. Net na de aankoop zal de (markt)waarde van dat terrein bij voortduring 100 zijn. Dus moet een waardevermindering van 14 geboekt worden.

Cassatie stelde nu reeds bij herhaling dat deze handelswijze geoorloofd is. De boeking als waardevermindering van de schrijfkosten is correct als die kosten bij het afsluiten van het boekjaar geen waarde meer vertegenwoordigen. Het recente arrest van 2 oktober 2003 bevestigt dit enkel. Een Volksvertegenwoordigster legde de hele problematiek nog eens voor aan minister REYNDERS (QRVA 51 011, p. 1448). Zij vraagt de minister waarom de fiscus zich niet wil neerleggen bij de mening van het hoogste rechtscollege van dit land.

Bocht

Minister REYNDERS lijkt nu in zijn antwoord de deur te openen voor een oplossing. Hij geeft de krijtlijnen voor een vergelijk aan. De bijkomende kosten bij de aankoop van een terrein maken een integrerend deel uit van de aanschaffingsprijs. Elke wijziging die wordt aangebracht aan de aanschaffingsprijs van terreinen, moet geval per geval steunen op feitelijke elementen die eigen zijn aan elke situatie. De gegrondheid van een waardevermindering op een terrein moet worden beoordeeld op de datum van het afsluiten van het boekjaar. Tot slot: er kan geen sprake zijn van het automatisch en systematisch ten laste nemen van aankoopkosten met als reden dat zij in essentie geen waarde vertegenwoordigen ten aanzien van de waarschijnlijke realisatiewaarde van het terrein op een gegeven ogenblik. Op zich correcte uitgangspunten. Belangrijk is dat de minister niet langer het boeken van waardevermindering op de aanschaffingsprijs betwist. In een oude stelling stelde hij immers dat het boekhoudrecht zelf zegt hoe de aanschaffingsprijs moet gevormd worden. Vermits de aankoopprijs samen met de bijkomende kosten zoals schrijfkosten de aanschaffingsprijs vormen, kan voor één van die bestanddelen geen waardevermindering geboekt worden. De wet zou zelf zeggen dat ze integrerend en onaantastbaar deel uitmaken van de aanschaffingsprijs.

RENDERS stelt nu dat hij zijn administratie de opdracht heeft gegeven om haar standpunt te bepalen. Op basis daarvan zal blijkbaar een definitief standpunt volgen. Het lijkt er dus op dat de fiscus zijn bocht zal maken met als aanknopingspunt dit nieuwe arrest. Voor zover de belastingplichtige de waardevermindering afdoende bewijst, zou de fiscus de waardevermindering aanvaarden. Dat is een correct standpunt. Stel dat de aankoop van een terrein gebeurt op 5 januari. Dan wordt de 114 uit ons voorbeeld betaald. De boeking van 14 als waardevermindering zal slechts verantwoord zijn als de marktwaarde van dat terrein nog steeds niet boven de 100 uitstijgt op het einde van het boekjaar (31.12). Als de marktwaarde dan hoger ligt dan 100, zal een waardevermindering voor dat bedrag niet verantwoord zijn. Stel dat intussen de waarde van de grond gestegen is tot 105, dan zal enkel een waardevermindering van 9 kunnen.

Het zou mooi zijn als de fiscus zich eindelijk neerlegt bij de mening van het hoogste rechtscollege. Als de uitvoerende macht dat niet doet, is de enig mogelijke conclusie dat we in fiscalibus niet langer in een rechtsstaat leven.

Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 31 december 2003.