VASTGOED BEVAK'S KRIJGEN GEDEELTELIJK GELIJK
Als een vennootschap een vastgoedbevak wordt, moet belasting betaald worden. Lange tijd was de fiscus het niet eens met de berekeningswijze. Minister REYNDERS geeft de vastgoedbevak's nu gedeeltelijk gelijk.Een vastgoedbevak (V-BEVAK of vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal) is een vennootschap met als doel de oprichting, de verwerving, het beheer, het verbouwen en de verkoop, alsook de verhuur van onroerende goederen. Als zo'n vennootschap de collectieve belegging van kapitaal in vastgoed wil realiseren door een beroep te doen op het publiek, moet ze daartoe een vergunning krijgen van de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen (CBFA). De V-BEVAK werd in dit land in het leven geroepen om een belegger de mogelijkheid te geven een deel van zijn portefeuille te beleggen in onroerend goed zonder dat hij zelf onroerend goed moet kopen.
Bij het uittekenen van de V-BEVAK heeft de wetgever een voordelig fiscaal stelsel uitgewerkt. Eenmaal een vennootschap van de CBFA het V-BEVAK statuut krijgt, is zij enkel belastbaar op heel specifieke bestanddelen. In de praktijk komt het er op neer dat de V-BEVAK enkel vennootschapsbelasting betaalt op haar verworpen uitgaven. Daartoe behoren onder meer 31 procent van de restaurantkosten, een kwart van de autokosten en sommige sociale voordelen. Op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op de realisatie van onroerende goederen wordt dus geen enkele vennootschapsbelasting betaald.
Als een vennootschap van het normale belastingstelsel overstapt naar het V-BEVAK-statuut moet zij een eenmalige belasting betalen. In het jargon noemt men dat de "exit taks". Vermits de huurinkomsten en de meerwaarden nooit meer zullen belast worden binnen de vennootschap, volgt een eenmalige belasting van 16,995 procent. Die moet betaald worden vertrekkende van de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen. Het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal wordt immers gelijkgesteld met een uitgekeerd dividend. Van dat verschil mogen de reeds belaste reserves afgetrokken worden. Wat daarna overblijft vormt aldus in de regel de belastbare basis die vandaag belast wordt aan 16,995 procent.
Twee problemen
Bij het bepalen van de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen kampen de V-BEVAK's met twee problemen. Bij een V-BEVAK moet een vastgoeddeskundige op regelmatige basis de marktwaarde van de gebouwen bepalen. Hij zal dat een eerste keer doen bij de erkenning van de V-BEVAK. Nu hebben die schatters de gewoonte de waarde te schatten "acte en main" ("kosten koper"). Waarderen zij een gebouw op 100, dan zit in die 100 het verschuldigd registratierecht die de koper van het gebouw moet betalen. De waarde exclusief registratierecht is dus 90,91 (100/1,10). Daar telt de schatter 10 procent registratierecht bij om zo tot de 100 te komen. Om de werkelijke waarde te bepalen hield het gros van de V-BEVAK's enkel rekening met de 90,01. De fiscus was het daar niet mee eens.
Maar als de belegger voor het aandeel meer geeft dan 100 (neem aan dat de BEVAK schulden noch andere activa heeft) ontstaat een tweede probleem. Neem eens aan dat die belegger 130 geeft. Men spreekt dan van een effectiseringspremie van 30. Die ontstaat door een combinatie. Een aanzienlijk onroerend patrimonium wordt aangeboden, verdeeld over een belangrijk aantal aandelen met relatief gezien een kleine prijs. Daarnaast vallen deze aandelen onder toezicht van de CBFA en worden ze op een effectenbeurs verhandeld. Dat biedt de belegger de garantie dat deze aandelen aan bepaalde kwaliteitskenmerken voldoen en vrij gemakkelijk publiek kunnen verhandeld worden. Dus is een belegger bereid daar meer voor te betalen dan de intrinsieke waarde. De V-BEVAK's zelf stellen dat enkel de werkelijke waarde van het netto-actief van de vennootschap als vertrekbasis mag genomen worden. De effectiseringspremie (net zoals het registratierecht) komt niet in aanmerking voor belastingheffing. Die behoort niet tot de werkelijke waarde van het netto-actief. De premie heeft betrekking op de aandelen van de vennootschap. Niet op de werkelijke waarde van het netto-actief of het maatschappelijk vermogen.
Minister REYNDERS heeft nu één van die twee problemen opgelost. In een circulaire (Ci.RH.423/567.729 d.d. 23.12.2004) stelt de fiscus dat voor het bepalen van de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen de registratierechten of de BTW in mindering mag gebracht worden. Dus moet op de 9,09 registratierecht uit ons voorbeeld geen 16,995 procent vennootschapsbelasting betaald worden. Wat de 30 effectiseringspremie betreft, lijkt de fiscus voet bij stuk te houden. De werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen mag niet lager liggen zoals die "zou bepaald geweest zijn in vergelijking met de waarde van de uitgegeven aandelen of de prijs van de aandelen die werden verworven of aangeboden aan het publiek, verminderd met de rechten of BTW die in de hiervoor vermelde schattingswaarde werden opgenomen". Dus lijkt het er op dat de fiscus vindt dat op de effectiseringspremie wél belasting moet betaald worden. Al bij al een merkwaardig standpunt. De fiscus spreekt zichzelf toch tegen? In ons voorbeeld heeft de belegger 130 betaald. Op 9,09 moet geen belasting betaald worden. Ondanks het feit dat de belegger er heeft voor betaald. Waarom op die 30 dan wel?
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 13 januari 2005.
