WERKEN UITGEVOERD DOOR HUURDER KUNNEN BELAST WORDEN BIJ VERHUURDER
Als een onroerend goed door een natuurlijk persoon wordt verhuurd aan een huurder die dat gebruikt voor beroepsdoeleinden, wordt de verhuurder belast op de huurprijs samen met de huurvoordelen. Wat met de huurprijs wordt bedoeld, is meteen duidelijk. Maar wat bedoeld wordt met huurvoordelen, is niet altijd zonneklaar. Het Hof van Beroep te Gent heeft in een recent arrest de definitie van dit begrip verfijnd.Wordt een onroerend goed verhuurd aan een persoon die dat gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid, dan zal in dit land in principe de verkregen huurprijs samen met de huurvoordelen de basis zijn om het belastbaar inkomen te bepalen (art. 7, § 1, 2°, c W.I.B. 1992). Voor wat men wel eens "beroepsmatige" verhuringen noemt, vormt de werkelijk ontvangen vergoeding de basis om het belastbaar inkomen te bepalen. Of het daarbij gaat om een ongebouwd (veelal een stuk grond) of een gebouwd onroerend goed, speelt geen rol. Telkens zijn de verkregen huurprijs en de huurvoordelen de basis om het belastbaar inkomen van deze verhuring te bepalen. Dat is niet het geval als een onroerend goed wordt verhuurd aan een natuurlijk persoon die dit niet gebruikt voor het uitoefenen van zijn beroepswerkzaamheid (art. 7, § 1, 2°, a W.I.B. 1992). Deze regel geldt ook niet voor onroerende goederen die overeenkomstig de pachtwetgeving zijn verhuurd en door de huurder voor land- of tuinbouw worden gebruikt (art. 7, § 1, 2°, b W.I.B. 1992). In dat geval wordt het belastbaar inkomen forfaitair bepaald met als basis het kadastraal inkomen. Datzelfde forfaitaire systeem geldt voor zover een gebouwd onroerend goed wordt verhuurd aan een rechtspersoon die geen vennootschap is, met het oog op het ter beschikking stellen ervan aan één of meerdere natuurlijke personen om uitsluitend als woning te worden gebruikt (art. 7, § 1, 2°, bbis W.I.B. 1992). Is het onroerend goed in het buitenland gelegen, dan bestaat het belastbaar inkomen evenzeer uit de werkelijk ontvangen huurprijs samen met de huurvoordelen (art. 7, § 1, 2°, d W.I.B. 1992).
Huurvoordeel
Voor beroepsverhuring moet dus de huurprijs samen met de huurvoordelen samengeteld worden om het belastbaar inkomen te bepalen. Traditioneel stelt het vaststellen van de huurprijs geen problemen. Het probleem zit hem in de definitie van het begrip huurvoordelen. Detail daarbij is dat vóór de coördinatie van het Wetboek Inkomstenbelasting 1992, niet werd gesproken over "huurvoordelen" maar over "huurlasten". De fiscus stelt in zijn commentaar dat huurvoordelen lasten zijn die door en ten bate van de eigenaar aan de huurder zijn opgelegd, zomede de prestaties die aan de huurder zijn opgelegd maar normaal door de verhuurder moeten worden gedragen (Com.IB. 1992 13/5). Met dat laatste worden de verplichtingen bedoeld die gemeenrechtelijk aan de verhuurder worden opgelegd maar die deze expliciet weet af te wimpelen op de huurder. Bij wijze van voorbeeld wordt verwezen naar verbouwingen, verbeteringswerken en andere herstellingen dan die welke normaal ten laste van de huurder vallen.
Nog volgens de fiscus veronderstelt een huurlast voor de huurder (en dus een huurvoordeel voor de verhuurder) dat de huurder de verplichting heeft om het voorwerp van die huurlast uit te voeren en dat de verhuurder bijgevolg het recht heeft om de uitvoering ervan te eisen. Het volstaat niet dat de eigenaar toestemming geeft tot de uitvoering van de werken. Deze moeten opgelegd worden in de juridische zin van het woord (Com.IB. 1992 13/5). Derhalve zijn de door de huurder - na een brand - uitgevoerde werken voor de installatie van een winkelinrichting geen huurlasten, wanneer het huurcontract geen enkele verplichting tot bepaalde prestaties oplegt, behalve de gebruikelijke huurherstellingen (Antwerpen, 27.4.1993, M.T., Fiscale Jurisprudentie, 94/32).
Stel echter dat de huurder volledig uit vrije wil belangrijke aanpassingen aan het gebouwd onroerend goed aanbrengt, dan zal dit voor de fiscus geen reden zijn om deze te belasten als huurvoordeel. Immers, de huurder deed dat uit vrije wil. Hij had daar geen contractuele verplichting toe. Zelfs al staat in het huurcontract een clausule dat de huurder dat niet mag doen, tenzij na uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Dergelijke aanpassingswerken gebeuren in de praktijk om de haverklap. Niet altijd zal daarbij de waarde van het pand stijgen, maar hoe dan ook, traditioneel beschouwt de fiscus deze aanpassingen niét als een huurvoordeel en zijn ze niet belastbaar bij de verhuurder.
Hof
Een belastingplichtige werd in 1984 met deze problematiek geconfronteerd. Deze bezat een kasteel. Dit werd verhuurd aan een exploitant van een recreatieoord die het gebouw zou exploiteren als restaurant en voor het organiseren van allerlei festiviteiten zoals huwelijksfeesten. De gebouwen waren echter in dergelijke staat dat onderhoud zich opdrong. In totaal werden dan ook in dat jaar voor om en nabij de 2,8 mln. BEF werken uitgevoerd. Deze bestonden uit dak-, metselwerken, buitenschrijnwerk en het aanleggen van een parking. Het goed werd dus in bedenkelijke staat verhuurd aan de huurder. Maar aan deze werd contractueel geen enkele verplichting opgelegd om tot deze herstellingswerken te besluiten. De fiscus besloot echter de totaliteit van die werken te beschouwen als huurvoordeel en dat te belasten over tien inkomstenjaren telkens voor tien procent van de kostprijs ervan. De spreiding van het huurvoordeel over tien jaar volgt uit de toepassing van art. 7, § 2 W.I.B. 1992. Wanneer een huurvoordeel bestaat in een eenmaal door de huurder gedane uitgave, dan wordt het bedrag ervan over de gehele duur van het huurcontract verdeeld.
Het Hof stelt dat de uitgevoerde werken niet enkel de huurder ten goede komen. De uitgevoerde werken verhogen de waarde van het gebouw en strekken aldus de eigenaar tot voordeel. Het Hof neemt ook mee in overweging dat het om herstellingswerken ging die het gebouw betreffen, eerder dan werken die met de specifieke uitbating van het kasteel verband houden. Het Hof gaat begrijpelijkerwijs ook in op het argument dat de verhuurder de huurder op geen enkele wijze heeft verplicht om deze herstellingswerken uit te voeren. Daaromtrent argumenteert het Hof dat de huurovereenkomst met geen woord rept over de rechten en plichten van de huurder, respectievelijk verhuurder inzake herstellingen en het lot daarvan op het einde van de huur. Het Hof besluit daar uit dat aldus het gemene recht van toepassing is (art. 1719, 1720 en 1754 B.W.). Dit betekent dat de verhuurder normalerwijze de grove herstellingkosten op zich dient te nemen. Dit impliceert ongetwijfeld een voordeel voor de eigenaars die deze kosten in de loop van het huurcontract niet moeten maken. Alhoewel zij een onroerend goed ter beschikking stellen, welk niet beantwoordt aan de normale vereisten tot verhuring gezien de lamentabele staat waarin het zich vóór de verhuring bevond. Bijgevolg geeft het Hof de fiscus gelijk zodat de werken wel degelijk als huurvoordeel dienen belast te worden (Gent, 22 september 1998, T.F.R., nr. 164, februari 1999, p. 112-115).
Parking
Stellen dat dit arrest een breuk betekent met de bestaande richtlijnen van de fiscus en de jurisprudentie, gaat te ver. In dit specifieke geval ging het om een kasteel dat zich blijkbaar in een zeer verwaarloosde toestand bevond. Alvorens het in gebruik te kunnen nemen, diende de huurder algemene herstellingswerken uit te voeren die elke huurder zou moeten uitvoeren om het gebouw in gebruik te kunnen nemen (uit het arrest kan tussen de lijnen begrepen worden dat ook het dak lekte). Zelfs als de huurder zonder enkele contractuele verplichting deze werken uitvoert, behoren zij normaal gemeenrechtelijk tot de taak van de verhuurder. Zij sparen deze kosten trouwens uit voor de rest van het huurcontract. Temeer de betrokken huurovereenkomst op dit vlak niet afwijkt van het gemene recht. Als conclusie zou dus kunnen gesteld worden dat het Hof van Beroep te Gent in zijn arrest stelt dat grove herstellingswerken die een huurder bij de aanvang van het huurcontract vrijwillig uitvoert aan een gebouw om dit ‘bewoonbaar’ te maken, een huurvoordeel uitmaakt voor de verhuurder natuurlijke persoon. Dat om het even welk uitgevoerd werk dat een meerwaarde geeft aan het gebouw als huurvoordeel moet belast worden, kan uit dit arrest niet geconcludeerd worden. Voor de volledigheid: tussen (Belgische) vennootschappen geldt deze regel niet, gezien de werking van de bepaling rond abnormale of goedgunstige voordelen (art. 26 W.I.B. 1992).
Wel moet de vraag gesteld worden waarom het Hof het aanleggen van de parking ook als een huurvoordeel beschouwt. Om een restaurant met feestzaal uit te baten heeft men toch een ruimere parking nodig dan een kasteelheer of –vrouw. Tenzij die een uitgebreide harem heeft.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 5 maart 1999.
