ONROERENDE GOEDEREN IN VENNOOTSCHAPPEN
Het krisisplan is een feit. De kastelen blijven geschiedenis schrijven. Vooral Hertoginnedal. Binnen pakweg honderd jaar zal elke gids bij een rondleiding in dat kasteel aan zijn groep vertellen dat op het einde van de jaren negentienhonderd talrijke konklaven in dat kasteel werden gehouden die telkens weer uitliepen op forse belastingverhogingen.
Wie dacht dat de fiskaliteit dit keer buiten schot zou blijven, had het fout. Onze regering vuurde eens te meer naar de fiskale wetboeken. Wat het wetboek inkomstenbelastingen betreft, worden vooral onroerende en roerende inkomsten flink aangepakt. In deze bijdrage willen we vooral ingaan op de maatregelen genomen in het raam van onroerende inkomsten van vennootschappen.
Patrimonium- vennootschappen
Patrimoniumvennootschappen liggen al een tijdje onder vuur. Niet alleen op het vlak van de successie, maar ook op het vlak van de vennootschapsbelasting. Door het afschrijven van deze gebouwen wordt het huurinkomen vaak meer dan gekompenseerd en ziet de fiskus elke belasting, op de onroerende voorheffing na, aan zijn neus voorbijvliegen. Om een en ander te ontmoedigen dacht men aan verschillende maatregelen. Het was de bedoeling via een nauwkeurig schot doel te treffen.
Eén van de denkoefeningen was het heffen van een taks van 0,17 procent op het vermogen van vennootschappen waarvan de bruto-opbrengsten voor meer dan vijftig procent voortkomen uit onroerend (en roerend) vermogen. Deze maatregel werd het uiteindelijk niet. Eén van de redenen was ongetwijfeld dat het bepalen van het "vermogen' uiteraard niet zou gebeurd zijn op basis van de boekwaarde van de onroerende goederen. Het was immers de intentie om te vertrekken van de werkelijke waarde (cf. verkoopwaarde uit het registratiewetboek). En het (jaarlijks) bepalen van dat cijfer is blijkbaar niet zo eenvoudig te organizeren.
Woonhuizen
Het zal dan ook geen verwondering wekken dat de voorkeur uitging naar een maatregel die gekoppeld werd aan het kadastraal inkomen van onroerende goederen, in bezit van vennootschappen. Daartoe zal een bijzondere afzonderlijke aanslag ingeschreven worden in de vennootschapsbelasting (art. 219bis?). Deze zal van toepassing zijn op woonhuizen in het bezit van vennootschappen onderworpen aan de (Belgische) vennootschapsbelasting.
Vraag is meteen hoe "woonhuis' zal gedefinieerd worden. Twee definities zijn mogelijk. Ofwel volgt men van Dale die stelt dat een woonhuis een tot woning ingericht huis is. Dit in tegenstelling tot een winkel of een kantoor. In die optiek is een huis dat kàn gebruikt worden als woonhuis vrijgesteld van deze nieuwe bijzondere aanslag indien het effektief niet als woning wordt gebruikt. Ofwel is men streng en wordt een woonhuis omschreven als een onroerend goed dat kan gebruikt worden als woonhuis. Of het huis dan effektief met dat doel wordt gebruikt, is in deze definitie onbelangrijk. Het ligt voor de hand dat voor de eerste definitie wordt gekozen.
De basis van de aanslag wordt het gerevalorizeerd en geïndexeerd kadastraal inkomen van de betrokken woonhuizen. Het tarief van de bijzondere aanslag is vastgesteld op 39 procent plus drie opcentiemen (zie Hoofdstuk III van het Krisisplan, punt 2.1., p. III/11). Aldus is het tarief gelijk aan het gemene tarief in de vennootschapsbelasting (art. 215, eerste lid WIB 1992). Hierbij valt op dat het krisisplan spreekt van revalorizatie én indexatie. Men kan nà revalorizatie bezwaarlijk het bekomen getal nog eens gaan indexeren. De revalorizatiekoëfficiënt is op zich immers een indexatie. Hij is gelijk aan de gemiddelde waarde van de handelshuurprijzen en huurvoordelen op één januari van het jaar vóór dat waarnaar het aanslagjaar wordt genoemd te delen door de gemiddelde waarde van die huurprijzen en voordelen op de eerste januari van het jaar vóór datgene waarin ingevolge een algemene perekwatie vastgestelde kadastrale inkomens in voege treden (art. 13 en 486 WIB 1992).
Voorbeeld
Een voorbeeld kan hier enige duidelijkheid scheppen. Stel dat een woonhuis een kadastraal inkomen heeft van 100.000 fr. (kadastrale inkomsten zijn uitgedrukt op basis van gegevens van 01.01.1975). Dit huis is volle eigendom van een vennootschap. De revalorizatiekoëfficiënt voor het aanslagjaar 1994 bedraagt 2,95 procent (KB 28.02.1993, BS 23.03.1993). De aanslag is bijgevolg gelijk aan 118.502 fr. (100.000 2,95 0,39 1,03). Voor elk woonhuis moet een vennootschap aldus een extra belasting betalen van 118,50 procent op het kadastraal inkomen van dat huis. Indien de vennootschap fiskaal winst maakt, moet dit betaald worden met geld nà belastingen. (Vennootschaps)belasting is immers een niet-aftrekbare kost (art. 198, 1 WIB 1992). Aldus moet die vennootschap 198.064 fr. verdienen om daar eerst 79.562 fr. (198.064 0,4017) belasting op te betalen om aldus 118.502 fr. over te houden om deze bijzondere aanslag te kunnen betalen. Tenzij men deze bijzondere aanslag aftrekbaar zou maken binnen de vennootschapsbelasting. Dit naar analogie met de bijzondere aanslag ten belope van 200 procent op kosten als kommissies, makelaarslonen, bezoldigingen, pensioenen,... die niet worden verantwoord door individuele fiches en een samenvattende opgave (art. 219 WIB 1992 - terloops weze het opgemerkt dat het krisisplan voorziet in een verhoging van deze aanslag tot 300 procent, zie daartoe Hoofdstuk III van het Krisisplan, punt 1.3.4., p. III/9). Deze bijzondere aanslag is immers wél aftrekbaar in de vennootschapsbelasting (art. 198, 1 WIB 1992). Indien dit echter niet het geval is, kost deze bijzondere aanslag reëel 198,06 procent van het kadastraal inkomen!
Maar daarmee is de kous niet af. De vennootschap moet uiteraard de onroerende voorheffing op dat huis blijven betalen. Sinds de wet van 22.07.1993 is deze bovendien niet meer verrekenbaar ten belope van 12,5 procent van het kadastraal inkomen (art. 10 Wet 22.07.1993, BS 26.07.1993). Stel dat in ons voorbeeld de onroerende voorheffing gelijk is aan 35 procent van het kadastraal inkomen en dat de indexatie gelijk is aan 13 procent (voor inkomstenjaar 1993 bedraagt dit 10,93 procent - Bericht 06.02.1993, BS 06.02.1993). Gevolg: ook deze kost moet in rekening gebracht worden. De onroerende voorheffing is wel een aftrekbare kost zodat de vennootschap op deze kost het belastingvoordeel geniet op voorwaarde dat zij fiskaal winst maakt. Is dit het geval dan kost de onroerende voorheffing haar 20,94 procent 35 (1 - 0,4017) . Toegepast op ons kadastraal inkomen (geïndexeerd) tot 113.000 fr. impliceert dit een additionele kost van 23.663 fr.
Konklusie
De prangende vraag is meteen wat de relatieve stijging is van de belasting op woonhuizen in het bezit van een vennootschap. In de tabel hierbij afgedrukt wordt deze stijging berekend. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds een vennootschap die voldoende fiskale winst heeft om te kunnen genieten van het volledige belastingvoordeel ingevolge de aftrekbaarheid van de onroerende voorheffing. Anderzijds wordt een vennootschap genomen wiens fiskaal resultaat negatief is. Deze laatste kan aldus niet genieten van enig belastingvoordeel ingevolge de aftrekbaarheid van de onroerende voorheffing. Daarnaast wordt binnen elke groep de berekening gemaakt tussen de situatie vroeger en de situatie nu. Daarbij worden twee verschillen ingekalkuleerd: het niet meer verrekenbaar zijn van 12,5 procent van de onroerende voorheffing en het invoeren van een bijzondere aanslag zoals hierboven werd geschetst op woonhuizen in het bezit van vennootschappen. De eerste maatregel is immers eveneens recent ingevoerd (zie hoger).
De konklusies bij dit alles zijn opmerkelijk. Voor een vennootschap met fiskale winst stijgt de kost voor een kadastraal inkomen van 100 (niet-geïndexeerd) van 25,42 naar 237,61. Dit impliceert een stijging van 834,57 procent. Voor een onderneming met een negatief fiskaal resultaat stijgt de kost van 39,55 naar 158,05. Dit is "maar' een stijging van 299,62 procent.
Meteen moet gezegd dat dit alles hoe dan ook een forse belastingverhoging betekent. Het eenvoudig bezitten van een woonhuis door een vennootschap wordt bijzonder hard aangepakt.
Men kijkt daarbij niet naar de reële omstandigheden van dat bezit. De maatregel wordt niet enkel toegepast voor woonhuizen die worden gebruikt voor privé-doeleinden van een bestuurder/werkend vennoot/aandeelhouder: om het even welk woonhuis wordt geviseerd.
Ook volgende vaststelling is merkwaardig. Vroeger betaalde een vennootschap met fiskaal verlies méér belasting op dergelijk woonhuis dan een winstgevende. Dit is ook te verdedigen. De patrimoniumvennootschappen met verliezen zijn vaak deze opgezet in het kader van een fiskale konstruktie los van elke bedrijfskontekst. Denk daarbij maar aan de villavennootschappen (vennootschappen met één woonhuis dat gebruikt wordt voor privé-doeleinden van de aandeelhouder/werkend vennoot/bestuurder). Nu wordt dit net andersom: de vennootschap mét winst moet voor een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 100 een noodzakelijke huuropbrengst hebben van 212,19 (237,61 - 25,42) om de belastingverhogingen te kunnen betalen. Die met fiskaal verlies is er vanaf met 118,50 (158,05 - 39,55) zijnde 93,69 minder. Oplossing is hier uiteraard het aftrekbaar stellen van de bijzondere aanslag. Op die wijze wordt aan de verlieslatende vennootschappen geen bijzondere "korting' toebedeeld.
De kostprijs is dus zonder meer bijzonder hoog! Vraag is of men hier niet overdrijft. Men voorziet een opbrengst van vier miljard voor de schatkist. Het leidt geen twijfel dat een en ander zal doorgerekend worden in de huurprijzen. Bovenop dit alles komt uiteraard de belasting op de (huur)opbrengst van dat kadastraal inkomen, weliswaar na aftrek van de fiskaal aftrekbare kosten.
Uitzonderingen
Geen wet zonder uitzonderingen. Ook hier. In eerste instantie dient echter gesteld dat deze maatregel van toepassing is op alle woonhuizen in het bezit van vennootschappen onderworpen aan de Belgische vennootschapsbelasting. Maar de maatregel zal ook van toepassing zijn op vennootschappen die krachtens art. 180 WIB 1992 zijn vrijgesteld van vennootschapsbelasting. Woonhuizen in bezit van interkommunales, de Nationale Delcrederedienst, de Nationale Loterij, het Participatiefonds,... worden dus ook geviseerd door deze maatregel.
Daar staat tegenover dat volgende vier kategorieën vrijgesteld worden van deze maatregel, ook al zijn zij onderworpen aan de vennootschapsbelasting: de huisvestingsmaatschappijen (belast tegen een speciaal tarief van 5 procent in de vennootschapsbelasting - zie art. 216, 2 WIB 1992), de vastgoedhandelaars voor wat hun koopwaar betreft, de banken en de verzekeringsondernemingen. Vooral deze laatste twee wekken verbazing. Een bank bezit immers nogal wat woonhuizen die zij ter beschikking stelt van haar kantoorhouders. In de praktijk beschikken andere vennootschappen dan banken en verzekeringsondernemingen ook over nogal wat woonhuizen. Waarom krijgen die laatste géén vrijstelling en de banken en verzekeringsondernemingen wél? Ware het niet beter dat men de bijzondere aanslag alleen vestigt in hoofde van vennootschappen die een totaal kadastraal inkomen hebben dat een bepaald bedrag niet te boven gaat? Op dat ogenblik zou men alleen die vennootschappen treffen die in het verleden werden opgericht met specifieke fiskale oogmerken.
Zo kan men bonafide vennootschappen sparen. Deze twee uitzonderingen bewijzen dat de maatregel ondoenbaar is voor vennootschappen die over veel woonhuizen beschikken. Maar zoals de maatregel nu voorligt, blijft volgende vraag onbeantwoord: waarom moet voor banken en verzekeringsondernemingen een uitzondering voorzien worden?
Hebben die het dan zoveel slechter dan de andere vennootschappen? Of nog anders: moeten de banken en verzekeringsondernemingen geen zgn. vermogensbelasting betalen?
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 25 november 1993.
