KOPEN EN VERHUREN VAN GEBOUWDE ONROERENDE GOEDEREN IS EEN TRANSACTIE DIE IN DIT LAND VEELVULDIG WORDT BEOEFEND
Kopen en verhuren van gebouwde onroerende goederen is een transactie die in dit land in het kader van het beheer van het privé vermogen veelvuldig wordt beoefend. In niet weinig gevallen worden gebouwen verhuurd aan vennootschappen of aan natuurlijke personen die deze gebruiken voor hun beroepsdoeleinden. In dat geval wordt de verhuurder belast op het totale bedrag van de huurprijs en de huurvoordelen, verminderd met het wettelijk kostenforfait. Als de eigenaar en gebruiker kiezen voor een onroerende leasing zal de eigenaar enkel belast worden op dat deel van de verkregen vergoeding die als interest wordt aangemerkt. En daar moet in de regel maar 15 procent roerende voorheffing op betaald worden.In de regel worden de bedragen verkregen bij vestiging of overdracht van een recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, belast in hoofde van de eigenaar van het al dan niet gebouwd onroerend goed (art. 10, § 1 W.I.B. 1992). De belastbare basis omvat niet enkel de erfpacht- of opstalvergoeding maar ook alle andere voordelen verkregen door de overdrager. De waarde van de in voorkomend geval verkregen voordelen is gelijk aan de waarde die daaraan wordt toegekend voor de heffing van het registratierecht op de overeenkomst van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, waarin die voordelen worden bedongen. De aldus samengestelde vergoeding is belastbaar in het jaar waarin ze worden betaald of toegekend. Het feit dat ze betrekking hebben op de gehele duur van het recht van erfpacht of van opstal of van gelijkaardige onroerende rechten, of op een deel daarvan doet geen afbreuk aan deze regel. Zij dienden in één keer belast te worden in het jaar dat ze betaald of toegekend worden. Bij verhuring is het wetboek toleranter. Gaat het om een huurvoordeel dat bestaat uit een in eenmaal gedane uitgave door de huurder, dan wordt het bedrag niet in één keer maar gespreid belast over de gehele duur van het huurcontract (art. 7, § 2 W.I.B. 1992). Bij een recht van opstal of een erfpacht worden de verkregen voordelen wel in een keer belast.
Leasing
Op de regel dat vergoedingen ontvangen in het kader van een recht van opstal of een erfpacht zondermeer belastbaar zijn, bestaat echter een belangrijke uitzondering. Indien het gaat om onroerende leasing, dan zal de verkregen hoofdsom niét belastbaar zijn in de personenbelasting als de leasingovereenkomst aan een aantal strikte voorwaarden voldoet (art. 10, § 2 W.I.B. 1992). Het moet gaan om een niet opzegbare overeenkomst van erfpacht, van opstal of van een gelijkaardig onroerend recht die het verlenen van het recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen toestaat. De bij overeenkomst bepaalde termijnen moeten het de eigenaar tevens mogelijk maken het in het gebouw belegde kapitaal of, als het een bestaand gebouw betreft, de verkoopwaarde ervan volledig weer samen te stellen en de rentelast en andere kosten van de verrichting te dekken. Bovendien moet de eigendom van het gebouw bij het einde van de overeenkomst van rechtswege op de gebruiker overgaan of moet de overeenkomst een aankoopoptie voor de gebruiker bevatten. Dergelijke overeenkomsten mogen niet kaderen in een regelmatige activiteit. Is dat toch het geval, dan zal alles moeten behandeld worden als beroepsactiviteit.
De periodiek te betalen bedragen zullen alsdan naast een wedersamenstelling van het kapitaal dat de gever in het gebouw heeft geïnvesteerd, ook een interestgedeelte bevatten. Die interest zal wel belastbaar zijn (art. 19, § 1, 2° W.I.B. 1992). Op deze interest zal een roerende voorheffing verschuldigd zijn van 15 procent (art. 269, eerste lid, 1° W.I.B. 1992). Maar dat is naar Belgische normen een schappelijk tarief.
Voorbeeld
Stel dat partijen afspreken een gebouw via onroerende leasing ter beschikking te stellen gedurende tien jaar. Neem daarbij aan dat de verkoopwaarde van het reeds bestaande gebouw op het ogenblik van het opzetten van de verrichting 10 mln. BEF is. Als jaarlijkse annuïteit wordt aan een rente van vijf procent (postnumerando) 1,3 mln. BEF gevraagd. Neem aan dat de eigenaar geen andere kosten heeft. Het eerste jaar zal deze 1,3 mln. BEF opgedeeld worden in 0,5 mln. BEF interest en het overige gedeelte van 0,8 mln. BEF vormt dan een eerste kapitaalaflossing. Als het een niet opzegbaar contract betreft en minstens een aankoopoptie is bedongen ten voordele van de leasingnemer, zal de leasinggever enkel vijftien procent roerende voorheffing moeten betalen op 500.000 BEF. Op het kapitaalbestanddeel zal geen belasting verschuldigd zijn. In het voorbeeld werd de interestvoet aan de lage kant gekozen. In de regel zal de eigenaar een hogere risicopremie in rekening brengen.
De vergelijking met huur is frappant. Op een bedrag van 1,3 mln BEF huur zal snel 30 tot 45 procent personenbelasting verschuldigd zijn (afhankelijk van de hoogte van het kadastraal inkomen en de andere belastbare inkomsten). De bruto huur mag evenwel verminderd worden met het wettelijke kostenforfait, maar zelfs in het beste geval bedraagt dat forfait maar veertig procent (art. 13 W.I.B. 1992).
Ratio legis
Het onderscheid tussen huren en onroerende leasing kan vreemd overkomen. Maar in feite gaat dit verder op de idee dat bij een financiële leasing het risico niet langer voor de eigenaar is maar voor de leasingnemer. Vermits de eigenaar naast kapitaal en kosten, ook een marktconforme interest verkrijgt, wordt dit voor hem een louter financiële transactie. Door het leasingcontract zal hij het geïnvesteerd vermogen kunnen terugverdienen. Dat is bij huur niet noodzakelijk het geval. Er kunnen meerdere huurcontracten noodzakelijk zijn om de eigenaar kapitaal, kosten en een normale rente te laten (terug)verdienen.
Vermits dergelijke leasingovereenkomst in feite neerkomt op een kredietovereenkomst, gaat de fiscale wetgever ze ook behandelen zoals een lening. Bijkomend voordeel voor de leasinggever is dat deze tot op het einde eigenaar blijft van het gebouw. Kan de leasingnemer niet langer betalen, dan blijft het gebouw toch van de eigenaar. Op de hoofdsom die de kredietnemer terugbetaalt aan de geldschieter moet geen belasting betaald worden. Op de interest moet de normale roerende voorheffing ingehouden worden. De wettekst stelt dat de vergoedingen het de eigenaar mogelijk moeten maken kapitaal, kosten en rente terug te verdienen. Als de eigenaar meer zou verkrijgen dan de loutere samenstelling van dat bedrag, kan niet meteen uit de tekst afgeleid worden dat dergelijke transactie op dat ogenblik niet meer op de geschetste wijze zou kunnen behandeld worden. In het boekhoudrecht is trouwens al meermaals gesteld dat als de betaalde sommen meer zijn dan vereist, dit toch een financiële leasing blijft.
Maar in tegenstelling tot dat boekhoudrecht wordt wel bij voortduring vereist dat de eigendom van het gebouw bij het einde van de overeenkomst ofwel van rechtswege op de gebruiker overgaat ofwel dat deze beschikt over een aankoopoptie. Daar kan trouwens een vergoeding voor gevraagd worden die vaak zal overeenstemmen met de prijs voor de grond waarop het gebouw is opgetrokken. En dat is meteen een bijkomend belangrijk verschil met huur. De eigenaar is bij dergelijke onroerende leasing niet zeker dat hij het gebouw zal kunnen behouden. In het geval reeds van meet af aan werd bedongen dat het gebouw op het einde van de termijn van rechtswege zal overgaan op de huurder, staat dat buiten kijf.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 2 april 1999.
