DE FISCALE SOAP VAN DE SCHRIJFKOSTEN OP GROND

De behandeling van de bijkomende kosten bij de aankoop van een grond door het hof van beroep te Gent wordt een fiscale soap. Cassatie vindt dat in het jaar van de aankoop van een grond de schrijfkosten als kosten mogen worden genomen door een waardevermindering te boeken. De permanente kamer van het hof van beroep volgde deze stelling. Maar de tijdelijke kamer legde het cassatiearrest naast zich neer. Nu kreeg de permanente kamer een volgend geval te beoordelen. Die kamer blijft Cassatie volgen.

De bijkomende aankoopkosten blijven voor beroering zorgen. De discussie is genoegzaam bekend. Bij de aankoop van een terrein, eventueel als onderdeel van een gebouwd onroerend goed, moeten schrijfkosten betaald worden. Die bestaan in hoofdzaak uit de registratierechten en het ereloon van de notaris. Boekhoudrechtelijk moeten schrijfkosten mee geactiveerd worden met de aankoopprijs van het terrein. Dat is zo bepaald in het boekhoudrecht. De aanschaffingsprijs omvat immers, naast de aankoopprijs, de bijkomende kosten zoals niet-terugbetaalbare belastingen en vervoerkosten (art. 36, eerste lid K.B. W.Venn.).

Geen sleet

Als een onderneming een terrein aankoopt, dan moeten de schrijfkosten mee geactiveerd worden samen met het aangekochte terrein. Zowel bij de aankoop van een terrein alleen of op dat deel van de prijs dat bij de aankoop van een gebouwd onroerend goed betrekking heeft op het terrein. Op de terreinwaarde kan immers zuiver boekhoudrechtelijk niet afgeschreven worden. Afschrijvingen kunnen enkel toegepast worden op activa met beperkte gebruiksduur. Op activa met onbeperkte gebruiksduur kunnen alleen waardeverminderingen geboekt worden om een waardedaling te verwerken. Een terrein slijt immers niet systematisch door het verloop van de tijd. Onder waardeverminderingen verstaat men correcties op de aanschafwaarde van de actiefbestanddelen om rekening te houden met al dan niet als definitief aan te merken ontwaardingen bij het afsluiten van het boekjaar.

Tal van belastingplichtigen hebben in het verleden deze passus gebruikt om een waardevermindering te boeken op net gekochte gronden (of het grondgedeelte bij de aankoop van een gebouwd onroerend goed) voor een bedrag gelijk aan de schrijfkosten. Die schrijfkosten vertegenwoordigen immers geen waarde op zich. Als men een terrein koopt van 100 en daarop moet men 14 schrijfkosten betalen, dan is de (markt)waarde van dat terrein net na de aankoop in normale omstandigheden daardoor geen 114. Boekhoudrechtelijk moet wel eerst het terrein geactiveerd worden voor 114. Maar gezien de waarde van het terrein meteen na de aankoop door de betaling van de schrijfkosten niet stijgt van 100 tot 114, gaat menig belastingplichtige ervan uit dat in het jaar van de aankoop een waardevermindering moet worden geboekt van 14.

De fiscus is het daar niet mee eens. De accessoria dienen in de geest van de fiscus op dezelfde wijze behandeld te worden als de hoofdsom van het activum. Niet de marktwaarde is van belang om te bepalen of een waardevermindering moet geboekt worden. In de stelling van de fiscus kan enkel een waardevermindering geboekt worden als de gebruikswaarde lager ligt dan de boekwaarde. De schrijfkosten maken dus in de stelling van de fiscus mee de gebruikswaarde uit van het onroerend goed.

Belastingplichtige en fiscus hadden dus een verschillend standpunt. Dus dacht iedereen dat uiteindelijk het Hof van Cassatie de knoop maar moest doorhakken. Cassatie stelde dat dergelijke waardevermindering principieel toegepast kan worden op gronden. De stelling van de fiscus dat de accessoria dezelfde behandeling moeten krijgen als het hoofdbestanddeel, volgt het rechtscollege dus niet. De accessoria kunnen via een waardevermindering ten laste van het resultaat komen als zij bij het afsluiten van het boekjaar op zich geen waarde meer vertegenwoordigen.

Maar de mening van Cassatie stopte de discussie niet. De fiscus zegt dat het Cassatiearrest geen vaststaande rechtspraak is. Merkwaardig. De uitvoerende macht legt zich niet neer bij een uitspraak van het hoogste rechtscollege van dit land. Toegegeven, bij tal van Cassatiearresten wordt in de rechtsleer kritiek geformuleerd. Maar elk jurist erkent de suprematie van het Hof van Cassatie. In dit geval doet de fiscus dat niet. Dus blijft de fiscus zijn stelling onverkort verdedigen. De hangende bezwaarschriften worden afgewezen. De belastingplichtigen trekken dus noodgedwongen naar de rechtbanken van eerste aanleg.

Verbazing

De eerste arresten die de nieuwe strekking over de schrijfkosten honoreerden, waren de Hoven ven Beroep te Antwerpen en Brussel. Maar het Hof te Gent volgde zijn collegas niet en bleef de fiscus gelijk geven. Dat leek te veranderen na het Cassatiearrest. In een eerste arrest volgde het Hof te Gent de stelling van Cassatie. Maar tot eenieders verbazing volgde in april van dit jaar een tweede arrest van het Hof van Beroep te Gent dat de stelling van de fiscus wťl volgde. Het Hof stelde in dat arrest dat de boekwaarde moet worden vergeleken met de gebruikswaarde van het activum. Niet met de realisatiewaarde of loutere handelswaarde. Het Hof vindt dat deze stelling minstens impliciet afgeleid kan worden uit de boekhoudrechtelijke bepalingen binnen het uitvoeringsbesluit bij het wetboek van vennootschappen. Op zich is dat merkwaardig. Hetzelfde Hof van Beroep besluit nu eens in het voordeel van de belastingplichtige en kort daarna in een gelijkaardig geval in het voordeel van de fiscus. Waar zit de lijn? Alles wordt duidelijk als men weet dat het eerste arrest dat Cassatie volgt, is geveld door de permanente fiscale kamer van het Hof te Gent. Het arrest dat Cassatie niet volgt, is gewezen door een tijdelijke kamer. Dergelijke tijdelijke kamers zijn geÔnstalleerd om de gerechtelijke achterstand weg te werken (Wet 09.07.1997). Binnen hetzelfde Hof van Beroep had men dus twee meningen.

Midden vorige maand behandelde de permanente fiscale kamer van het Hof te Gent een volgend geval. Het was dan ook bang afwachten of de permanente kamer de tijdelijke kamer zou volgen. Maar wat blijkt: de permanente kamer houdt voet bij stuk en blijft Cassatie volgen. In dat arrest behandelt het Hof een geval uit aanslagjaar 1981. De aankoopkosten op een grond werden binnen een eenmanszaak door de fiscus niet aanvaardt als beroepskosten. Deze verdedigde zijn stelling door te stellen dat de regel van niet-afschrijving ook geldt voor de aankoopprijs van de terreinen, doch ook voor de bijkomende kosten die erop betrekking hebben, vermits deze kosten naast de aankoopprijs deel uitmaken van de aanschafwaarde, zelfs indien die kosten de intrinsieke waarde van de grond niet verhogen. Het Hof verwijst vervolgens naar het Cassatiearrest. De aankoopkosten voor het terrein waren aan het einde van het boekjaar verdwenen uit het patrimonium van de belastingplichtige. Dus mocht de onderneming een correctie op de aanvankelijke waardering via een waardevermindering boeken ten belope van de aankoopkosten. Klare taal dus. Gent volgt dus verder Cassatie.

Kabinet

Het kabinet van de federale minister van FinanciŽn, Didier Reynders, zou met de zaak verveeld zitten. De minister moest trouwens op 3 juli van dit jaar al gereageerd hebben op het standpunt van de fiscus en het arrest van de tijdelijke kamer van het Hof te Gent. Toen stelde hij dat het al dan niet kunnen boeken van een waardevermindering voor de aankoopkosten op een terrein een feitenkwestie is. De belastingplichtige moet volgens de minister het bewijs leveren van de waardevermindering.
Net voor het Gentse arrest van 3 april 2001 er kwam, zou het kabinet er bij de fiscus op aangedrongen hebben zich neer te leggen bij de mening van Cassatie. Maar het onverwachte arrest van de tijdelijke kamer van het Hof te Gent gooide roet in het eten. Nu zou de zaak in de koelkast zitten tot wanneer Cassatie zich erover uitspreekt. De gedupeerde belastingplichtige heeft immers een voorziening in Cassatie ingediend tegen het arrest. De advocaten die deze zaak behandelen hebben dus een verpletterende verantwoordelijkheid. Als de belastingplichtige deze zaak wint, zou de fiscus gevraagd worden de discussie te sluiten.

Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 5 oktober 2001.