HET FISCALE LEED VAN DE VASTGOEDBEVAK’S
Een vastgoedbevak geniet een voordelig fiscaal statuut. Eenmaal V-BEVAK moet zo’n vennootschap in de regel enkel nog belasting betalen op de verworpen uitgaven andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen. Maar alvorens een vennootschap tot dat systeem wordt toegelaten moet de vennootschap een "exit taks" betalen vertrekkende van de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen. Fiscus en belastingplichtige verschillen grondig van mening wat daarmee wordt bedoeld.Een vastgoedvennootschap (V-BEVAK of vastgoedbeleggingsvennootschap met vast kapitaal) is een vennootschap naar Belgisch of buitenlands recht met als hoofdzakelijk doel de oprichting, de verwerving, het beheer, het verbouwen en de verkoop, alsook de verhuur van onroerende goederen voor eigen rekening (art. 2, 2° K.B. 10.05.1995). Als een vastgoedvennootschap de collectieve belegging van kapitaal in vastgoed wil realiseren door een beroep te doen op het publiek voor de inzameling van dat kapitaal moet ze daartoe een vergunning krijgen van de Commissie voor het Bank- en Financiewezen (CBF). Om zo’n vergunning te krijgen moet de V-BEVAK een naamloze vennootschap of een commanditaire vennootschap op aandelen zijn naar Belgisch recht met een maatschappelijk kapitaal van minstens 1,25 mln. EUR. De V-BEVAK werd in dit land in het leven geroepen om een belegger de mogelijkheid te geven een deel van zijn portefeuille te beleggen in onroerend goed zonder dat hij zelf onroerend goed moet kopen. Door aandelen van een V-BEVAK te verwerven krijgt hij bovendien een minimum spreiding. Een V-BEVAK bezit immers steeds meer dan één gebouw.
Toen deze vorm werd ingevuld in 1995 heeft de wetgever een toch wel uiterst voordelig fiscaal stelsel uitgewerkt voor de V-BEVAK (art. 143 Wet 04.12.1990). Eenmaal een vennootschap van de CBF het V-BEVAK statuut gekregen heeft, is zij enkel belastbaar op het totaal van de vergoedingen toegekend voor ontbrekende coupon (art. 18, eerste lid, 3° W.I.B. 1992), op de ontvangen abnormale of vrijwillige voordelen en op de niet als bedrijfskosten aftrekbare uitgaven en kosten (andere dan waardeverminderingen en minderwaarden op aandelen). V-BEVAK’s kunnen bovendien gesanctioneerd worden met de afzonderlijke aanslag van 309 procent (art. 219 W.I.B. 1992). In de praktijk komt het er op neer dat de V-BEVAK enkel vennootschapsbelastingen betaalt op haar verworpen uitgaven. Daartoe behoren onder meer de helft van de restaurantkosten, een kwart van de autokosten en sommige sociale voordelen. Dus op het gros van de winst die voortkomt uit verhuringen en meerwaarden op de realisatie van onroerende goederen wordt geen enkele vennootschapsbelasting betaald.
Exit taks
Maar als een vennootschap van het normale belastingstelsel overstapt naar het V-BEVAK-statuut moet zij een eenmalige belasting betalen. In het jargon noemt men dat de "exit taks". Vermits de huurinkomsten en de meerwaarden nooit meer zullen belast worden binnen de vennootschap, volgt een eenmalige belasting van 19,5 op de belastbare bedragen die worden vastgesteld als een vennootschap het V-BEVAK statuut verkrijgt of een vennootschap fuseert met een V-BEVAK. De reden ligt voor de hand. Gezien het voordelig fiscale stelsel in de toekomst vond de wetgever dat de V-BEVAK’s bij de start 19,5 procent vennootschapsbelasting moeten betalen op de belastbare bedragen. Maar het heikele punt is op welke belastbare basis de V-BEVAK’s bij de start 19,5 procent belasting moeten betalen. Alhoewel vennootschapsrechtelijk de vennootschap zondermeer blijft voortbestaan, wordt die overgang fiscaal fictief behandeld als een verdeling van het maatschappelijk vermogen door de oude vennootschap aan de V-BEVAK. Bij een verdeling van het maatschappelijk vermogen moet een vennootschap het positieve verschil tussen de uitkeringen in geld, in effecten of in enige andere vorm, en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal behandelen als een dividend. Maar gezien bij de overstap naar V-BEVAK geen sommen of andere activa worden uitgekeerd, definieert de wet wat moet verstaan worden onder de uitgekeerde som. Het wetboek stelt dat de uitgekeerde som gelijk is aan de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen op de datum waarop de bedoelde verrichtingen hebben plaatsgevonden (art. 210, § 2 W.I.B. 1992). Het verschil tussen de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen en de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal wordt gelijkgesteld met een uitgekeerd dividend. Van dat verschil mogen de reeds belaste reserves afgetrokken worden. Wat daarna overblijft vormt aldus in de regel de belastbare basis die onderhevig is aan het tarief van 19,5 procent.
De vraag wordt bijgevolg wat de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen is. Neem volgend voorbeeld. De gebouwen hebben een boekwaarde van 30 op het ogenblik van de erkenning als V-BEVAK. Voor de volledigheid: kapitaal en belaste reserves zijn samen ook 30. De werkelijke waarde van de gebouwen is volgens de aangestelde vastgoeddeskundige 100. De belegger geeft voor de aandelen 200. Moet de 19,5 procent nu betaald worden op 70 of op 170?
Effectiseringspremie
Het eerste probleem is hoe die 100 moet bepaald worden. Bij een V-BEVAK moet een vastgoeddeskundige op regelmatige basis de marktwaarde van de gebouwen bepalen. Hij zal dat een eerste keer doen bij de erkenning van de V-BEVAK. Nu hebben die schatters de gewoonte de waarde te schatten "acte en main". Dat betekent dat in die 100 het verschuldigd registratierecht door de koper van een gebouw inbegrepen zit. De waarde exclusief registratierecht is dus 90,91 (100/1,10). Daar telt de schatter 10 procent registratierecht bij om zo tot de 100 te komen. Al bij al een merkwaardige vorm van waardering. Het registratierecht is bij uitstek een kost die geen waarde creëert. De V-BEVAK’s zeggen dan ook dat wanneer een koper voor hun gebouw 100 geeft, zij maar 90,91 ontvangen. Vandaar dat tal van V-BEVAK’s de belasting hebben berekend niet op het verschil tussen 100 en 30, maar op 60,91 (90,91 – 30). Daar is de fiscus het niet mee eens. De Administratie zet zich vaak in het wiel van de schatter en stelt dat de 100 de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen is.
Maar als zoals in het voorbeeld de prijs die de belegger geeft voor het aandeel hoger is dan de geschatte waarde, ontstaat een tweede probleem. Sommige belastinginspecteurs zullen resoluut de volle 200 als werkelijke waarde hanteren. Zij zullen de 19,5 procent berekenen op 170. De effectiseringspremie wordt dus ook meteen belast. De effectiseringspremie ontstaat pas door een combinatie. Een aanzienlijk onroerend patrimonium wordt aangeboden verdeeld over een belangrijk aantal aandelen met relatief gezien een kleine prijs. Daarnaast vallen deze aandelen onder toezicht van de Commissie voor het Bank- en Financiewezen en worden ze op een effectenbeurs verhandeld. Dat biedt de belegger de garantie dat deze aandelen aan bepaalde kwaliteitskenmerken voldoen en vrij gemakkelijk publiek kunnen verhandeld worden.
Nochtans is de fiscus de mening toegedaan dat met het begrip "de werkelijke waarde van het maatschappelijk vermogen" wordt bedoeld, de prijs die de aandeelhouders voor hun aandelen hebben gekregen. De V-BEVAK’s zelf stellen dat enkel de werkelijke waarde van het netto-actief van de vennootschap als vertrekbasis mag genomen worden. Het registratierecht en de effectiseringspremie komen niet in aanmerking voor belastingheffing. Dat behoort niet tot de werkelijke waarde van het netto-actief. De effectiseringspremie heeft betrekking op de aandelen van de vennootschap. Niet op de werkelijke waarde van het netto-actief of het maatschappelijk vermogen. De werkelijke waarde van het netto-actief is immers de werkelijke waarde van de activabestanddelen van de vennootschap, verminderd met de voorzieningen en schulden. De fiscus mag dus niet stellen dat dergelijke operatie rechtstreeks valt onder de toepassing van de fiscale vereffeningregels. De V-BEVAK ruilt haar activa niet tegen nieuwe aandelen. Alles blijft (vennootschapsrechtelijk) bij het oude. De aandeelhouders van de V-BEVAK ontvangen geen uitkering. Deze discussie wordt nog scherper als de V-BEVAK ontstaat uit een fusie. Gezien het in zo’n geval gaat om een fusie zónder vereffening, moet evenzeer de werkelijke waarde genomen worden van het maatschappelijk vermogen op de datum waarop de bedoelde verrichtingen hebben plaatsgevonden om de gerevaloriseerde waarde van het fiscaal gestort kapitaal tegen af te zetten en dus de belastbare basis te bepalen. Niet de waarde van de aandelen die de aandeelhouders van de overgenomen vennootschap in de overnemende vennootschap hebben verkregen. De wet laat dit niet toe.
Vlaanderen versus Brussel
Naar verluid zouden de Franstalige belastingambtenaren de effectiseringspremie en de schrijfkosten niet belast hebben. De Vlaamse zouden dat wel steevast doen. Daarover ondervraagt, antwoordt minister REYNDERS dat de berekening van de exit taks inderdaad verschilt naargelang de vastgoedbevak haar maatschappelijke zetel in Vlaanderen of in Brussel heeft (CRIV 50 COM 791, p. 6-7). De minister stelt dat de fiscale behandeling van vastgoedbevaks en de berekening van de voormelde taks complex is. Bij een fiscale controle moet in de eerste plaats rekening worden gehouden met alle wettelijke bepalingen terzake. Maar daarnaast moeten, nog steeds volgens de minister, ook alle concrete gegevens in het dossier en alle andere juridische en feitelijke omstandigheden die van belang kunnen zijn, in aanmerking worden genomen. Toch geeft de minister toe dat voor zo’n kleine groep het misschien beter is om een vergadering te organiseren tussen vertegenwoordigers van een organisatie en enkele ambtenaren van zijn administratie. Daarom zal de fiscus contact nemen met de belangrijkste vertegenwoordigers van de vastgoedbevaks om deze zaak uit te klaren. Waarmee nog maar eens is bevestigd dat hoeveel belasting een burger betaalt niet enkel afhangt van het wetboek maar evenzeer van zijn belastingcontroleur.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 5 juli 2002.
