VERHUUR VAN BERGRUIMTE MET OF ZONDER B.T.W.
Verhuren van gebouwen kan in de regel niet met B.T.W. In principe is verhuur een dienst en moet daar B.T.W. op gerekend worden. Maar algemeen geldt in het Wetboek B.T.W. een vrijstelling voor verhuur van onroerende goederen. Alhoewel het woord “vrijstelling” veel goeds voorspelt, maakt een ondernemer daar liever geen gebruik van. Vrijstelling van B.T.W. op de verkoopfacturen betekent dat de B.T.W. op de aankoopfacturen niet terugvorderbaar is. Op die “vrijstelling” bestaan uitzonderingen. Eén daarvan is de verhuring van bergruimte voor het opslaan van goederen. De rechtbank te Antwerpen vindt nu dat die uitzondering stukken ruimer moet dan de fiscus totnogtoe wou.Nog niet zolang geleden vond elke vennootschap die zichzelf respecteerde het noodzakelijk een eigen gebouw te hebben. Maar tijden veranderen. Tal van bedrijven willen niet langer eigenaar zijn van het gebouw dat ze gebruiken. Vandaag de dag wordt er verhuurd en gehuurd bij de vleet. Maar huurovereenkomsten hebben één groot nadeel. Als een specialist in “real estate” een gebouw neerzet en doorverhuurt aan een ander bedrijf, is de B.T.W. die de baksteenspecialist betaalde aan de aannemer voor het zetten van het gebouw, niet terugvorderbaar van de B.T.W. administratie. Is de B.T.W. niet terugvorderbaar, dan spreekt het wetboek van een vrijstelling van B.T.W. Maar menig ondernemer wil die vrijstelling juist niet. Hij betaalt veel liever B.T.W. In dat geval is de B.T.W. die hij zelf betaalde aan zijn leveranciers, aftrekbaar. Stel dat het gebouw 1.000 kost, dan moet daar 210 B.T.W. op betaald worden. Voor de verhuurder kost dat gebouw dus 1.210. Als de huurder B.T.W. belastingplichtige met recht op aftrek zelf dat gebouw neerplant, kost dat gebouw maar 1.000. Dat scheelt een flinke scheut op de borrel. Niet te verwonderen dus dat heel wat constructies zijn en worden opgezet om toch te kunnen verhuren met B.T.W.
Standpunt fiscus
In het huidige wetboek bestaan uitzonderingen op de regel dat verhuur van gebouwen niet kan met B.T.W. (zie art. 44, § 3, 2°, a tot c W.B.T.W.). Onroerende financieringshuur (leasing) en verhuur van safeloketten moet steeds mét B.T.W. Terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen, het verschaffen van gemeubelde logies in hotels, motels en in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend en de terbeschikkingstelling van plaats om te kamperen, moet evenzeer met B.T.W. Maar de mooiste uitzondering is zonder enige twijfel de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen. Als een verhuurder een gebouw zet en dat als bergruimte verhuurt in het kader van zijn economische activiteit, moet op de huur B.T.W. gerekend worden. Voor de verhuurder heeft dat als mooi voordeel dat de B.T.W. betaald aan de aannemer terug kan gevorderd worden van de B.T.W. administratie. Dat de huurder dan B.T.W. op de huur moet betalen, maakt niet uit. Zo goed als alle huurders van bergruimte zijn B.T.W. belastingplichtigen met recht op aftrek. Dus de B.T.W. die zij betalen aan de verhuurder, kunnen zij terugvorderen in hun B.T.W. aangifte. Maar de vraag is nu wat het wetboek bedoelt met “terbeschikkingstelling van bergruimte”.
De B.T.W. fiscus interpreteerde de wettekst al in 1995 (Beslissing nr. E.T. 84364 dd. 29.09.1995, zie BTW-Revue nr. 119, blz. 69-72, nr. 1017). De fiscus vindt dat de gunst om B.T.W. te mogen rekenen slechts geldt voor afzonderlijke gebouwen wanneer die uitsluitend als bergruimte voor het opslaan van goederen zijn ontworpen of ingericht en als zodanig kunnen worden gebruikt. Maar de gunst geldt niet als een zelfde gebouw wordt verhuurd voor zowel opslagruimte als voor de verkoop (exploitatie) van de erin opgeslagen goederen of als kantoorruimte. In dergelijk geval gaat het volgens de administratie om de huur van een uit zijn aard onroerend goed dat niet uitsluitend als opslagruimte kan worden gebruikt. Het moet dus om een apart gebouw gaan dat uitsluitend voor bergruimte wordt gebruikt. Maar bij wijze van tolerantie staat de fiscus wel toe dat in de bergruimte een kantoor is ingericht voor de personen belast met het beheer van de opgeslagen goederen. Voor zover de oppervlakte van dat kantoor of die plaats niet meer bedraagt dan 10 procent van de totale oppervlakte van het gebouw. De interpretatie door de fiscus is duidelijk. Als een zelfde gebouw voor bijvoorbeeld zestig procent wordt gebruikt als traditioneel kantoorgebouw en voor de rest als bergruimte, kan de verhuur van het deel bergruimte niet mét B.T.W. Dat kan enkel als het hele gebouw als bergruimte is ingericht en ook zo wordt verhuurd.
Geen afzonderlijk gebouw
Maar de vraag is uiteraard of dit de juiste interpretatie van de wet is. Onlangs werd zo’n geval voorgelegd aan de rechtbank van eerste aanleg te Antwerpen (Rb. Antwerpen, 11 april 2003, Fisc. Act., 2003/26). Een wel heel klassiek geval. Een B.T.W. belastingplichtige huurt één gebouw (onder één en dezelfde kadastrale legger geregistreerd) in twee stukken via twee huurovereenkomsten. De eerste helft wordt gehuurd als klassieke bedrijfsruimte. De tweede helft als opslagruimte voor chocolade. Dit deel mag volgens de overeenkomst uitsluitend gebruikt worden voor de opslag van goederen. Op het eerste contract werd geen B.T.W. gerekend. Op het tweede wel. Maar de fiscus zag dat niet zitten. De B.T.W. inspecteur van Turnhout paste de B.T.W. beslissing uit 1995 rigoureus toe. Vermits de bergruimte geen afzonderlijk gebouw is, moeten beide huurovereenkomsten vrijgesteld zijn van B.T.W. Dus kon de verhuurder de B.T.W. niet terugvorderen op de kostprijs van het zetten van het opslaggedeelte van het gebouw. Een hele streep door zijn rekening. Het gebouw kostte hem daardoor 1.210 in plaats van 1.000.
Maar de verhuurder trok ten strijde tegen de mening van zijn B.T.W. inspecteur. Dus stapte die naar de rechtbank. De rechter keert de redenering in de beslissing van de fiscus om. De algemene regel is dat op diensten door een belastingplichtige verricht tegen vergoeding, dus ook op verhuur van onroerende goederen, B.T.W. moet gerekend worden. Als de fiscus nu inroept dat de vrijstelling van B.T.W. op een dienst geldt, moet hij bewijzen dat de belastingplichtige zich in de vereiste voorwaarden bevindt om verstoken te blijven van B.T.W. De door de wet ingevoerde vrijstellingen en verminderingen moeten volgens de rechter restrictief geïnterpreteerd te worden. Wat is nu het verschil tussen een klassieke huurovereenkomst en een terbeschikkingstelling van bergruimte? Is het essentiële voorwerp het genot van een uit zijn aard onroerend goed, dan gaat het om een verhuur. Is dat voorwerp de terbeschikkingstelling van bergruimte, dan geldt de B.T.W.vrijstelling niet en moet op de huur B.T.W. gerekend te worden. De rechter stelt dat een zelfde gebouw, gebruikt door dezelfde huurder als handelspand, voor het luik bergruimte moet onderworpen worden aan de B.T.W. De stelling van de rechter staat dus haaks op die van de B.T.W. Wel voegt de rechter aan zijn vonnis toe dat de B.T.W. inspecteur had vastgesteld dat de opslagruimte effectief werd gebruikt als bergruimte en dat de bergruimte gescheiden is van de andere verhuurde bedrijfsruimte zowel door een deurbeslag met poort als ook bouwtechnisch.
Andere rechtspraak
Een mooi vonnis. Opnieuw niet toevallig uit Antwerpen. Maar let op. Er is minstens één ander vonnis waar de rechtbank de stelling van de fiscus wél volgt dat het om een afzonderlijk gebouw moet gaan (Rb. Brussel, 26 april 2002, F.J.F., 2003/85). Die rechter vindt dat als een onroerend goed niet uitsluitend ontworpen of ingericht is voor het opslaan van goederen, maar waarin ook andere ruimten zijn waarover een volledig en exclusief genot wordt verleend, men nog moeilijk nog spreken van een terbeschikkingstelling van bergruimte. In dat geval gaat het om een onroerende verhuur waarop géén B.T.W. kan gerekend worden. Tegen het voor de belastingplichtige gunstig vonnis ging de B.T.W. fiscus begrijpelijkerwijs in beroep. Het Hof van beroep zal dus nog een oordeel moeten geven. Maar de lijn in dit vonnis is alvast duidelijk. Nergens in de wet staat dat het om een afzonderlijk gebouw moet gaan. Dus een opsplitsing moet kunnen. Blijkbaar houdt de rechter nog vast aan een fysische scheiding. Maar dat lijkt meer een evidentie dan een regel. Een opslagruimte zal steeds gescheiden zijn van pakweg bureaus. Als dit vonnis bevestigd wordt in beroep ziet het er alvast slecht uit voor de B.T.W. administratie. Door deze interpretatie zal een pak B.T.W. kunnen gerecupereerd worden op het zetten van opslagruimtes. Nu hebben veel belastingplichtigen die B.T.W. niet durven recupereren gezien het standpunt van de fiscus. Maar nu een rechter de beslissing van de administratie van 1995 van tafel veegt, zullen velen hun kans grijpen.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 24 oktober 2003.
