IS BEBOUWD TERREIN MINDER WAARD DAN BRAAKLIGGEND?
De discussie rond het afboeken van betaalde registratierechten op terreinen nadert zijn catharsis. Minister REYNDERS zou een definitief tolerant standpunt innemen. Maar her en der lijkt al een nieuw probleem de kop op te steken. Als een braakliggend terrein wordt bebouwd, mag dan ook een waardevermindering geboekt worden?Een vennootschap koopt een braakliggend terrein aan voor een prijs van 1000. Meteen daarna bouwt de vennootschap daar een mooie villa op voor in totaal 4000. Is het dan zo dat dit onroerend goed een waarde heeft van 5000? Die vraag is uiteraard niet evident. Alles zal afhangen van de markt. Wat heeft een doorsnee koper over voor terrein en gebouw samen? Deze waarde kan bepaald worden met behulp van het begrip “verkoopwaarde” uit het Wetboek Registratie. Artikel 46 W.Reg. stelt dat de belastbare grondslag voor de heffing van het registratierecht in geen geval lager mag zijn dan de verkoopwaarde van de overgedragen onroerende goederen. Onder verkoopwaarde wordt verstaan: de prijs waarop mag worden gerekend bij een normale verkoop onder normale omstandigheden. Dit wil zeggen: met voldoende publiciteit en met aantrekking van een voldoende aantal liefhebbers, en met inachtneming van al de objectieve factoren die de waarde van het goed kunnen beïnvloeden. Het is dus perfect mogelijk dat de markt voor een gebouw dat 5000 kostte, 8000 wil betalen. Maar het is evenzeer mogelijk dat de verkoopwaarde maar 4500 is ondanks het feit dat het gebouw met terrein samen 5000 kostte.
In dit soort verhalen verdient de prijs van het terrein bijzondere aandacht. Meestal zal een koper bereid zijn meer te betalen voor een braakliggend terrein dan voor een stuk grond waar reeds een gebouw op staat. Als deze stelling aangenomen wordt, mag gesteld worden dat een terrein in waarde daalt eenmaal het bebouwd wordt. Alles hangt af van de concrete marktomstandigheden. Maar veelal klopt deze vaststelling met de realiteit. Dat dit wel zo moet zijn, blijkt als men een gebouw koopt en de waarde van het terrein uitrekent met de normale prijs die betaald wordt voor braakliggende grond. Niet zelden heeft men dan het gevoel dat men het gebouw koopt voor een prikje. Dat klopt uiteraard niet. Het gebouw heeft ook zijn normale waarde. Vandaar dat een boom kan opgezet worden omtrent het feit of een bebouwde grond niet lager moet ingeschat worden dan een braakliggend terrein.
Maar als dit in een concreet geval zo is, moet de vennootschap zich afvragen of zij om die reden een waardevermindering mag of moet boeken op het terrein. Een terrein is een materieel vast actief met onbeperkte gebruiksduur. Dus komt het niet in aanmerking voor systematische afschrijvingen. Wel stelt het boekhoudrecht dat op dergelijke activa waardeverminderingen moeten geboekt worden bij duurzame minderwaarde of ontwaarding (art. 64, § 2 K.B. W.Venn.). Als bebouwde grond minder waard is dan braakliggende, leidt dat tot een duurzame minderwaarde. Dus moet een waardevermindering geboekt worden. Als de waardevermindering in de feiten gegrond is, zal de fiscus deze kost moeten aanvaarden.
Wel is het zo dat eenmaal de waardevermindering is geboekt, bij het opmaken van elke volgende jaarrekening moet nagegaan worden of de geboekte waardevermindering nog steeds relevant is. De waardeverminderingen mogen immers niet worden gehandhaafd in die mate waarin ze op het einde van het boekjaar hoger zijn dan wat vereist is volgens een actuele beoordeling (art. 49 K.B. W.Venn.). Is de waarde intussen gestegen, dan moet de waardevermindering teruggenomen worden. Stel dat het braakliggend terrein werd gekocht voor 1000. Eenmaal het bebouwd is, daalt de waarde tot 700. Dus wordt een waardevermindering van 300 geboekt. Op het einde van het vijfde boekjaar is de prijs van het bebouwde terrein gestegen tot 800. Dan wordt 100 van de vijf jaar geleden geboekte waardevermindering teruggenomen. Nog eens drie jaar later is het terrein 1100 waard. Dan moet de laatste 200 resterende waardevermindering teruggenomen worden zodat het terrein uiteindelijk weer geboekt staat aan de waarde die men er oorspronkelijk voor betaalde.
Het terugnemen van deze waardeverminderingen kan op twee wijzen gebeuren. Ofwel wordt dat in opbrengst genomen. Maar dan is de 100 (na vijf jaar) en 200 (na acht jaar) belastbaar. Maar het boekhoudrecht laat nog een andere methode toe. Artikel 100 K.B. W.Venn. stelt "onder de passiefpost ‘Herwaarderingsmeerwaarden’ mogen rechtstreeks worden geboekt en gehandhaafd tot op het ogenblik waarop de betrokken goederen gerealiseerd zijn … de terugneming van waardeverminderingen geboekt op immateriële vaste activa en op materiële vaste activa zonder beperkte gebruiksduur". Een weggestoken sibillijnse tekst die er op neerkomt dat de terugneming van een waardevermindering op een materieel vast actief met onbeperkte gebruiksduur, niet noodzakelijk in opbrengst moet geboekt worden. Wat tot gevolg heeft dat de terugname niet belastbaar is.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 18 maart 2004.
