“GROVE HERSTELLINGEN” BIJ VRUCHTGEBRUIK

Vruchtgebruikconstructies worden in het vennootschappendom vaak gebruikt. De natuurlijke personen kopen de blote eigendom en hun vennootschap verwerft het vruchtgebruik. De vennootschap kan dan dit vruchtgebruik afschrijven. Maar welke kosten aan het pand mag de vennootschap dan ten laste nemen?

Vruchtgebruik is een recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder de verplichting de zaak zelf in stand te houden (art. 578 B.W.). Dit stuk uit het burgerlijk wetboek heeft niet weinig belastingplichtigen ertoe aangezet een fiscaal mooie constructie op te zetten. Neem een echtpaar dat op het punt staat een bestaand pand te kopen. Zelf kopen ze de blote eigendom. Hun vennootschap koopt het vruchtgebruik voor een bepaalde periode. Niet zelden is dat 15 jaar. De vennootschap moet de aankoop van het vruchtgebruik “activeren”. Maar omdat een vruchtgebruik per definitie beperkt is in de tijd, is dat een actief met beperkte levensduur. Dus moet er op afgeschreven worden. De Commissie voor Boekhoudkundige Normen stelt dat de afschrijving over de duurtijd van het vruchtgebruik dient te geschieden, of over de economische levensduur van het onroerend goed zo dit korter is dan de looptijd van het vruchtgebruik (Advies C.B.N., nr. 162/2).

Een belastingplichtige die zo’n transactie opzet, vraagt zich veelal af wie welke kosten moet betalen tijdens de duur van het vruchtgebruik. Het burgerlijk wetboek zegt dat de vruchtgebruiker slechts verplicht is de herstellingen tot onderhoud te doen. De grove herstellingen blijven ten laste van de blote eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik, in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is. (art. 605 B.W.) Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken en de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel. Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud. (art. 606 B.W.) Maar deze regels zijn suppletief. De partijen kunnen er conventioneel van afwijken. Is in de akte tot vestiging van het vruchtgebruik geen afwijking voorzien, dan gelden deze regels.

Belastingplichtigen zullen maar al te graag het begrip “herstellingen tot onderhoud” ruim uitleggen. Neem nu het plaatsen van nieuwe ramen. Is dat een grove herstelling of een louter onderhoud? Als dat een onderhoud is, kan de vennootschap vruchtgebruiker de kost betalen. Dergelijke problematiek werd onlangs behandeld door de rechtbank te Leuven. In een “omgekeerd” geval. De fiscus vond dat de blote eigenaar zaken betaalde die de vruchtgebruiker had moeten dragen. De blote eigenaar vennootschap had de kosten voor het plaatsen van een gasketel, onderhoudsfacturen, herstellingswerken en schilderwerken in het gebouw als beroepskost afgetrokken. De fiscus vond dat dit louter onderhoud was en verwierp deze kosten. De vruchtgebruiker had ze moeten betalen.

De belastingplichtige was het oneens met de fiscus en stapte naar de rechtbank (RB. Leuven 14 februari 2003, F.J.F., No. 2003/251). De rechtbank verwijst naar Cassatierechtspraak. Grove herstellingen zijn grove vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden genomen (Cass., 22 januari 1970, T.P.R., 2001, 1060). De kosten van schilderwerk van muren, plafonds, deuren en ramen, plaatsen vast tapijt, onderhoud kunnen niet beschouwd worden als grove herstellingen die ten laste van de blote eigenaar zijn. Deze kosten werden door de administratie dus terecht verworpen. De vruchtgebruiker had ze moeten betalen. De plaatsing van een centrale verwarming is volgens de rechtbank wel een werk dat de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw op het oog hebben en werkelijk een uitzondering is in het bestaan zelf van de eigendom. Dus dat is voor rekening van de blote eigenaar. De herstellingswerken aan het plat dak (roofing) en de plaatsing van 15 pannen zijn dan weer geen grove herstellingen. Die moeten door de vruchtgebruiker betaald worden.

Alhoewel de fiscus zijn pijlen richtte op de blote eigenaar, kan een vennootschap vruchtgebruiker hier lessen uit trekken. De herstelling van een dak, schilderwerken en plaatsen van tapijt zijn onderhoudswerken die de vruchtgebruiker mag dragen. Een verwarmingsketel vervangen kan daarentegen niet op conto van de vruchtgebruiker. Wat nu met het vervangen van ramen? Dat lijken kosten voor de instandhouding van het gehele gebouw die uitzondering zijn in het bestaan van de eigendom. Dus moet de blote eigenaar dat betalen. Tenzij het gebouw aan de kust staat. Daar zal het vervangen van door bakken zout geteisterde ramen niet zo uitzonderlijk zijn.

Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 25 maart 2004.