VERHUREN KAN MET B.T.W.

Algemeen geldt in het Wetboek B.T.W. een vrijstelling voor verhuur van onroerende goederen. Maar veel ondernemers pogen toch te verhuren mét B.T.W. Als dat gebeurt, graaft de fiscus niet zelden de strijdbijl op om te verhinderen dat een verhuur met B.T.W. kan. Maar in een geval dat de rechtbank te Brussel onlangs behandelde, had de verhuurder braaf geen B.T.W. gerekend. Maar de controleur wou nu net wél B.T.W. zien.

Tal van bedrijven willen niet langer eigenaar zijn van het gebouw dat ze gebruiken. Vandaag de dag wordt er verhuurd en gehuurd bij de vleet. Maar huurovereenkomsten hebben één groot nadeel. Als een “real estate” ondernemer een gebouw neerzet en doorverhuurt aan een ander bedrijf, is de B.T.W. die de baksteenspecialist betaalde aan de aannemer voor het zetten van het gebouw, niet terugvorderbaar van de B.T.W. Stel dat het gebouw 1.000 kost, dan moet daar 210 B.T.W. op betaald worden. Voor de verhuurder kost dat gebouw dus 1.210. Als de huurder B.T.W. belastingplichtige met recht op aftrek zelf dat gebouw neerplant, kost dat gebouw maar 1.000. Dat scheelt een flinke slok op de borrel. Niet te verwonderen dus dat heel wat constructies zijn en worden opgezet om die 210 uit te sparen.

 

In het huidige wetboek bestaan uitzonderingen op de regel dat verhuur van gebouwen niet kan met B.T.W. De mooiste is de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen. Als een verhuurder een gebouw zet en dat als bergruimte verhuurt, moet op de huur B.T.W. gerekend worden. Voor de verhuurder heeft dat als mooi voordeel dat hij de B.T.W. betaald aan de aannemer terugkrijgt van de B.T.W. administratie. Dan kost het gebouw voor hem in het voorbeeld toch maar 1.000. De 210 B.T.W. krijgt hij terugbetaald van de B.T.W. omdat hij verhuurt mét B.T.W. Dat de huurder B.T.W. op de huur moet betalen, maakt niet uit. Zo goed als alle huurders van bergruimte zijn B.T.W. belastingplichtigen met recht op aftrek. Dus de B.T.W. die zij betalen aan de verhuurder, kunnen ze terugvorderen in hun B.T.W. aangifte. Maar wat bedoelt de wetgever met “terbeschikkingstelling van bergruimte”?

 

De B.T.W. fiscus interpreteerde de wettekst al in 1995. De fiscus vindt dat de gunst om B.T.W. te mogen rekenen slechts geldt voor afzonderlijke gebouwen wanneer die uitsluitend als bergruimte voor het opslaan van goederen zijn ontworpen of ingericht en als zodanig kunnen worden gebruikt. Maar de gunst geldt niet als een zelfde gebouw wordt verhuurd voor zowel opslagruimte als voor de verkoop (exploitatie) van de erin opgeslagen goederen of als kantoorruimte. In zo’n geval gaat het volgens de administratie om de huur van een uit zijn aard onroerend goed dat niet uitsluitend als opslagruimte kan worden gebruikt. Maar bij wijze van tolerantie staat de fiscus wel toe dat in de bergruimte een kantoor is ingericht voor de personen belast met het beheer van de opgeslagen goederen. Voor zover de oppervlakte van dat kantoor of die plaats niet meer bedraagt dan 10 procent van de totale oppervlakte van het gebouw.

Bijzaak volgt hoofdzaak

In het geval van de rechtbank te Brussel (Rb. Brussel, 19 mei 2004, nog niet gepubliceerd) verhuurde een vennootschap een gebouw van 2.660 m2 bestaande uit bureaus, bergruimte en parking aan verschillende huurders. Het goed werd ook verhuurd aan de Post die 1900 m2 gebruikte als bergruimte, 250 m2 als bureau en de resterende ruimte als parkeerplaats voor 10 voertuigen. De verhuurder rekende op de huur geen B.T.W. Maar de B.T.W. controleur vond dat daar wél B.T.W. op diende gerekend te worden. Deze stelde dat de essentie van de verhuring bestond uit het verhuren van bergruimte. Dus moest op de hele huur B.T.W. gerekend worden. De verhuurder vindt uiteraard van niet. De stelling van de B.T.W. zou hem ertoe nopen op alle huur toch nog 21 procent B.T.W. te moeten betalen. Dat achteraf nog vragen aan alle huurders, is zo goed als uitgesloten. Dus diende hij dat uit eigen zak te betalen. De belastingplichtige stapte naar de rechtbank.

Om zich te verdedigen stapt de verhuurder in de schoenen van de fiscus. Als de fiscus een verhuring van bergruimte mét B.T.W. vaststelt, stelt de fiscus steevast dat het gebouw dan wel uitsluitend moet ontworpen of ingericht zijn om als bergruimte te worden gebruikt. Met die stelling poogt de administratie vaak het B.T.W. karakter van de verhuring ongedaan te maken. De verhuurder zei in dit geval dat het gebouw niet specifiek is ingericht als bergruimte en dus niet kan verhuurd worden mét B.T.W. Het kan voor alle activiteiten gebruikt worden, zelfs voor een productieactiviteit. De rechtbank stelt dat enkel de effectieve bestemming van het gebouw telt. Als dat het opslaan van goederen is, moet B.T.W. gerekend worden. Als het om gebouwen gaat waar naast bergruimte, ook andere activiteiten gebeuren, moet naar de hoofdzaak gekeken worden. Gaat het in hoofdzaak om het opslaan van goederen, dan moet B.T.W. gerekend worden. Stel dat binnen het gebouw een inferieur deel gebruikt wordt als verkoopkantoor, moet het geheel toch mét B.T.W. verhuurd worden. Bijzaak volgt hoofdzaak. Een vonnis dat de fiscus niet graag zal lezen. Maar de rechter te Brussel staat niet alleen. Reeds eerder sprak de rechtbank van Antwerpen zich in dezelfde zin uit (Rb. Antwerpen, 11 april 2003, Fisc. Act., 2003/26). Het begint er dus goed uit te zien.

Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 7 oktober 2004.