GEEN HERZIENING BTW BIJ VERKOOP BLOTE EIGENDOM

Als een BTW belastingplichtige een gebouw verkoopt binnen de vijftien jaar nadat hij het zelf neerpootte voor zijn BTW activiteit, vroeg de fiscus tot voor kort een stuk van de indertijd afgetrokken BTW terug. Het Hof van Cassatie is het daar niet mee eens. De fiscus volgt nu dat arrest.

Als een BTW belastingplichtige met recht op aftrek een gebouw optrekt voor zijn BTW-plichtige beroepsdoeleinden, is de BTW die hij daarbij moet betalen, integraal aftrekbaar. Wat betekent dat die onderneming kan bouwen zonder BTW te moeten betalen aan de Staat. Voor zover het bouwwerk volledig bestaat uit werk in onroerende staat, zullen de aannemers hun factuur zelfs opstellen zonder BTW. In het vakjargon spreekt men dan van "BTW medecontractant". Maar als het gaat om een nieuw gebouw, krijgt de onderneming deze BTW vrijstelling op voorwaarde dat het gebouw ononderbroken gedurende vijftien jaar wordt gebruikt voor BTW-plichtige beroepsdoeleinden. Een harde noot om kraken voor groeibedrijven. Stel dat zo'n bedrijf een nieuw pand zet maar dat dit zes jaar na de ingebruikname een pak te klein uitvalt. Dan zal zo'n bedrijf uitkijken naar een nieuw pand. Het oude zal ze niet zelden pogen te verkopen. Bij die verkoop zal de koper in de regel het volle registratierecht van tien procent betalen. Maar dat neemt niet weg dat de onderneming het indertijd nieuw opgetrokken gebouw slechts zes jaar gebruikte. Dat zijn er dus negen te weinig. Het BTW-wetboek voorziet voor zo'n geval in een verplichte herziening. Die herziening zal dan negen vijftienden groot zijn van het indertijd in aftrek genomen bedrag aan BTW. Neem een gebouw dat zes jaar terug 500.000 EUR kostte. Daarop heeft de onderneming dan 105.000 EUR BTW niet moeten dragen. Maar nu zal ze toch nog 63.000 EUR van die BTW moeten betalen vermits ze de rit van vijftien jaar niet uitrijdt (105.000 x 9/15). Een al vaak bekritiseerd stuk BTW wetgeving. Temeer omdat de koper van zo'n gebouw toch het volle registratierecht betaalt. Gebouwen die in gebruik werden genomen vr 1996 komen nog weg met een herzieningstermijn van tien jaar. Opvallend is trouwens dat de wetgever deze termijn zelfs heeft opgetrokken. Groeibedrijven kreunen onder deze wettelijke bepaling. Het gebouw verder verhuren heeft ook al geen zin vermits in de regel huur vrijgesteld is van BTW.

Door deze toch wel drastische wetgeving zijn bedrijven gaan zoeken naar methodes om een gebouw toch te kunnen verkopen zonder de herziening te moeten ondergaan. Stel nu eens dat de vennootschap enkel de blote eigendom van het gebouw vervreemdt en zich daarbij een recht van vruchtgebruik voorbehoudt. De vraag is of in zo'n geval ook de BTW moet worden herzien. Jarenlang heeft de administratie die vraag met "ja" beantwoord. Van meet af aan bij de invoering van de BTW claimde de fiscus dat de BTW die bij de verwerving was betaald, niet volledig aftrekbaar was bij de latere verkoop van de blote eigendom (zie Beslissing nr. E.T. 20368 d.d. 12.11.1975). De BTW administratie ging dus steeds over tot een herziening van de indertijd in aftrek gebrachte BTW. Terug naar ons voorbeeld. Stel dat de blote eigendom wordt verkocht na zes jaar voor een waarde van 200.000 EUR. Met die gegevens eiste de fiscus 25.200 EUR BTW als herziening op (200.000 x 0,21 x 9/15).

Hof van Cassatie

Maar het Hof van Cassatie is het met deze benadering niet eens (Cass., 11 oktober 2002). Het hoogste rechtscollege verwijst naar de term "bedrijfsmiddel" in art. 48 WBTW dat de verplichting tot herziening regelt. Het BTW wetboek stelt zelf dat de andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die aan de rechthebbende de bevoegdheid verschaffen om een onroerend goed te gebruiken, als lichamelijke goederen worden beschouwd (art. 9, tweede lid, 2 W.B.T.W.). De onroerende goederen worden in hoofde van de bezitters van deze zakelijke rechten als bedrijfsmiddelen aangemerkt (art. 6, 2, eerste lid KB BTW nr. 3). Uit de samenhang van deze twee bepalingen volgt volgens Cassatie dat een onroerend goed dat het voorwerp uitmaakt van een vruchtgebruik in hoofde van de vruchtgebruiker als een bedrijfsmiddel moet beschouwd worden waarop de BTW aftrekregeling van toepassing is. Dus blijft bij de vervreemding van de blote eigendom van een onroerend goed het goed een bedrijfsmiddel in hoofde van dezelfde belastingplichtige en is er in beginsel geen aanleiding tot een herziening van de BTW aftrek.

Eind vorig jaar heeft de BTW administratie beslist zich neer te leggen bij deze rechtspraak (Beslissing E.T.105.894 d.d. 18.10.2004). In de beslissing daartoe neemt de fiscus getrouw de bewoordingen van het cassatiearrest over. Wel voegt ze er terecht aan toe dat de onderneming in zo'n geval het gebouw verder moet blijven gebruiken ter verwezenlijking van belaste BTW handelingen. Daarmee is de cirkel rond. Deze beslissing is goed nieuws voor tal van BTW belastingplichtigen. Ze kunnen voortaan de blote eigendom van een gebouw kopen uit hun vennootschap zonder te moeten vrezen voor een herziening van de indertijd niet gedragen BTW.

Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 20 januari 2005.