DE FISCUS BOUWT MET U MEE
Bouwen is de grote droom van heel wat gezinnen. Maar bouwen moet onder het alziend oog van de fiscus. Alhoewel de staat éénieder de kans wil bieden zijn eigen huis te verwerven, moet de fiscus via de onroerende voorheffing en vooral de BTW toch een behoorlijke brok van het bouwbudget hebben. Bouwt men met een hypothecaire lening, dan kan binnen de personenbelasting een belastingvermindering van toepassing zijn.
Bij het verwerven van bestaande onroerende goederen geldt in Vlaanderen in principe een registratierecht van 10 procent op de verkoopwaarde van het gebouw. Vele jonge bouwers zullen dat tarief trouwens betalen bij de aankoop van hun grond. Maar wie onroerende goederen wil bouwen of verbouwen, zal de BTW niet kunnen ontlopen. Het algemene tarief is hoog: 21 procent. Wat betekent dat één zesde van de kostprijs verloren gaat aan indirecte belastingen. In een aantal gevallen voorziet de wet gelukkig in een mooie verlaging tot 6 procent. Maar dan moet het gaan om de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning. Om de 6 procent BTW te kunnen krijgen, moet het dus om een klassieke "verbouwing" gaan. Op nieuwbouw is steeds 21 procent van toepassing. Voor het verlaagd tarief van 6 procent bestaat zowel een "definitieve" als een "tijdelijke" maatregel. Het belangrijkste verschil tussen beide is dat de definitieve maatregel enkel kan voor woningen waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijftien jaar voorafgaat aan de verbouwing. De tijdelijke maatregel (die werd verlengd tot 31.12.2005) kan al voor gebouwen waarvan de eerste ingebruikneming ten minste vijf jaar voorafgaat aan de werken. Samengevat komen beide systemen er dus op neer dat wie een woning vertimmert die al minstens vijf jaar bestaat, recht heeft op het verlaagd BTW tarief van 6 procent. Om die vijf of vijftien jaar uit te rekenen moet geteld worden vanaf de dag dat de woning voor het eerst in gebruik werd genomen. Neem een woning die afgewerkt is op 1 maart 1999, maar pas voor het eerst in gebruik werd genomen op 1 februari 2000. In zo'n geval zal de 6 procent maar kunnen op verbouwingen vanaf 1 februari 2005. De "eerste ingebruikname" is een sleuteldatum voor de eerste verschuldigdheid van de onroerende voorheffing op een gebouw.
Verder moeten de werken in beide systemen betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt. Dat een stuk van de woning wordt gebruikt voor een zelfstandig beroep, doet geen afbreuk aan het recht op 6 procent. Voor zover het deel dat voor het beroep gebruik wordt niet meer dan hoogstens de helft van de woning inpalmt. De werken moeten bovendien uitgevoerd worden door een aannemer die op het tijdstip van het sluiten van het aannemingscontract, geregistreerd is als zelfstandig aannemer. Voor bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen kan echter nooit de 6 procent toegepast worden. Dat kan ook niet voor zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en andere dergelijke installaties. Bij de tijdelijke maatregel voor gebouwen van vijf jaar oud kan het verlaagd tarief van 6 procent niet voor verwarmingsketels in appartementsgebouwen of voor liftinstallaties. Maar deze uitsluiting geldt niet binnen de definitieve maatregel voor gebouwen die al vijftien jaar in gebruik zijn.
Belastingaangifte
Binnen de directe belastingen bestaat een systeem om de lasten van een enige woning te verzachten. Vroeger bestond in de personenbelasting ook het onderscheid tussen bouwen en verbouwen. Maar de programmawet van eind vorig jaar heeft heel dit systeem buitengekieperd en vervangen door één nieuw systeem dat zowel geldt bij bouwen als bij verbouwen. Dat nieuwe systeem is van toepassing op leningen afgesloten vanaf 1 januari 2005 voor het verwerven of behouden van de enige eigen woning en levensverzekeringscontracten die uitsluitend dienen voor het wedersamenstellen of het waarborgen van dergelijke hypothecaire leningen. We beperken ons hierna dan ook tot deze nieuwe regels voor het verwerven of behouden van een enige woning.
In dat nieuwe systeem wordt de belastbaarheid van het kadastraal inkomen van de eigen woning uitgesloten. Maar dit moet met een serieuze korrel zout genomen worden. Net zoals voor elk onroerend goed, wordt voor een eigen woning een kadastraal inkomen bepaald. Dat stemt overeen met 60 procent van de normale bruto huur van het pand uitgedrukt in prijzen van 1975. Op het geïndexeerd kadastrale inkomen moet de eigenaar onroerende voorheffing betalen. Men zou dan verwachten dat, als het kadastrale inkomen van de eigen woning wordt vrijgesteld van personenbelasting, de voorheffing niet zou verschuldigd zijn of minstens zou terugbetaald worden. Dat is echter niet het geval. Die blijft verschuldigd.
Zo goed als elke Belg moet een bank onder de arm nemen om te bouwen. Om dat op te zetten bestaan twee grote systemen. Ofwel wordt een hypothecaire lening afgesloten en wordt die over een langere periode netjes terugbetaald aan de bank. Hoofdsom en interest komen dan in aanmerking voor de aftrek enige woning. Ofwel wordt een hypothecaire lening in combinatie met een levensverzekering afgesloten. Meestal wordt dan bedongen dat tijdens de looptijd van de verzekering, enkel interest wordt betaald aan de bank. De hoofdsom van de lening wordt door de levensverzekeringsmaatschappij betaald. Die betaling volgt bij effectief overlijden, of als de belastingplichtige 65 jaar wordt. Het gespaarde kapitaal binnen de levensverzekering wordt dan gebruikt om de hoofdsom te betalen. Uiteraard zal in dit systeem de belastingplichtige een jaarlijkse verzekeringsbijdrage moeten betalen. Die bijdrage komt dan samen met de interest in aanmerking voor de aftrek enige woning.
De hypothecaire lening of de levensverzekering moet uiteraard aan een rits voorwaarden voldoen. We sommen de voornaamste op. Het moet vooreerst gaan om een woning die op 31 december van het jaar waarin het leningcontract is afgesloten, de enige woning van de belastingplichtige is. Om te bepalen of de woning van de belastingplichtige, op 31 december van het jaar waarin het leningcontract is afgesloten, zijn enige woning is, wordt geen rekening gehouden met andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is. De hypothecaire lening of het levensverzekeringscontract moeten aangegaan zijn bij een instelling die in de Europese Economische Ruimte is gevestigd. Tevens moet de hypothecaire lening een looptijd hebben van ten minste 10 jaar. Gaat het om een levensverzekeringscontract, dan mag de belastingplichtige enkel zichzelf verzekerd hebben en moet dat gebeurd zijn vóór de leeftijd van 65 jaar voor een minimumlooptijd van 10 jaar wanneer het contract in voordelen bij leven voorziet.
2.490 EUR belastingaftrek
Voldoet de hypothecaire lening of de levensverzekering aan alle voorwaarden, dan kan elke belastingplichtige van zijn totale netto-inkomen maximaal 1.870 EUR in mindering brengen. Dat basisbedrag wordt verhoogd met 620 EUR gedurende de eerste tien belastbare tijdperken vanaf het belastbaar tijdperk waarin het leningcontract wordt afgesloten. Heeft de belastingplichtige drie of meer kinderen ten laste op 1 januari van het jaar na dat waarin het leningcontract is afgesloten, dan komt daar nog eens 60 EUR bovenop. Deze laatste twee verhogingen worden niet langer toegepast vanaf het eerste belastbaar tijdperk waarin de belastingplichtige eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker wordt van een tweede woning. De toestand wordt beoordeeld op 31 december van dat belastbaar tijdperk.
Deze maximale verminderingen gelden per belastingplichtige. Wat betekent dat een belastingplichtige recht heeft gedurende de eerste tien jaar op een belastingaftrek van 2.490 EUR (1.870 + 620). Voor zover uiteraard de jaarlijks betaalde hoofdsom of premie levensverzekering, met interest van het krediet minstens dit bedrag bereikt. Reken dat uit aan een marginaal tarief van 53,50 procent (vanaf 30.210 EUR belastbaar inkomen met 7 procent aanvullende gemeentebelastingen), dan betekent dat per belastingplichtige een besparing van 1.332,15 EUR per jaar (2.490 x 0,535). Een gezin zal daardoor dus per jaar 2.664,30 EUR minder belasting moeten betalen. De verdeling van de totale aftrek (in het voorbeeld 4.980) over beide gezinsleden zal bovendien kunnen geoptimaliseerd worden. Maar daarbij moet minimaal 15 procent van de totale vermindering van het gezin bij een van beide partners aangegeven worden (in het voorbeeld 747).
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 26 februari 2005.
