REYNDERS ZEGT WANNEER VRUCHTGEBRUIK OP EINDE BELASTBAAR IS
Vruchtgebruik blijft de ondernemerswereld beroeren. Onlangs gaf minister Didier REYNDERS antwoord op de vraag hoe de waarde van een vruchtgebruik moet berekend worden en of de blote eigenaar op het einde kan belast worden op een voordeel van alle aard.
Ons Burgerlijk Wetboek definieert wat vruchtgebruik is. Vruchtgebruik is het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak zelf in stand te houden. Het kan worden gevestigd op alle soorten van roerende of onroerende goederen. Heel wat ondernemers maken gebruik van de vruchtgebruikconstructie om een pand te verwerven. Ze kopen zelf enkel de blote eigendom en laten hun vennootschap het vruchtgebruik verwerven. Voordeel is dat de vennootschap aldus een stuk van de kosten kan dragen en privé enkel de prijs van de blote eigendom moet betaald worden. Onlangs werd door een volksvertegenwoordiger aan minister Didier REYNDERS de vraag gesteld of op het einde van het vruchtgebruik de blote eigenaar kan belast worden op een voordeel van alle aard (QRVA 51 077, p. 12904). Zonder het met zoveel woorden te stellen, wil de volksvertegenwoordiger weten of bij het uitdoven van het vruchtgebruik, de blote eigenaar kan belast worden op het voordeel dat hij genoten heeft door het feit dat zijn vennootschap de kost van het vruchtgebruik gedurende jaren heeft gedragen. De minister antwoordt behoedzaam door te stellen dat de fiscale gevolgen van vruchtgebruikconstructies aan de hand van de feitelijke en juridische gegevens moeten worden beoordeeld.
Berekenen waarde
Eerst gaat de minister in op de waarde van het vruchtgebruik. Hij stelt dat de geactualiseerde huuropbrengst daarbij één van die gegevens is. Dus moet niet noodzakelijkerwijze verwezen worden naar de regels die zijn vermeld in het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten of in het Wetboek der successierechten. Dit antwoord van de minister is terecht. De waarde van het vruchtgebruik is niets anders dan de contante waarde van de netto toekomstige huuropbrengsten. Dit bestaat in wezen uit de huuropbrengst die het pand zal opleveren verminderd met de geraamde kosten die de vruchtgebruiker zal moeten betalen. Dan moet dit bedrag per jaar telkens vertaald worden in franken van vandaag. Stel dat het vruchtgebruik loopt over 15 jaar. De huurprijs is 6.000 EUR per jaar. De kosten per jaar kunnen geraamd worden op 500 EUR. Dan blijft een jaarlijkse netto baat over van 5.500 EUR. Deze moet nu geactualiseerd worden over 15 jaar. Tegen een marktconforme interestvoet van 5 procent, bedraagt dit vertaald in euro's van vandaag 59.942,53 EUR. Is nu de waarde van de volle eigendom 100.000 EUR, dan is de waarde van het vruchtgebruik 59.942.53 EUR en de waarde van de blote eigendom het verschil tussen beide: 40.057,47 EUR. Al te vaak grijpen belastingplichtigen naar een 80/20 verhouding. Wat wil zeggen dat in ons voorbeeld de blote eigendom maar 20.000 EUR waard zou zijn en het leeuwendeel van het bedrag, 80.000 EUR, de prijs voor het vruchtgebruik uitmaakt. Om dat te doen steunen ze zich op art. 47, tweede lid van het Registratiewetboek. Maar dat artikel zit zo niet in elkaar. Als het vruchtgebruik voor een beperkte tijd is gevestigd, wordt de forfaitaire waarde in beginsel berekend door het kapitaliseren tegen 4 procent van de jaarlijkse opbrengst, zonder dat ze meer mag bedragen dan twintigmaal de jaarlijkse opbrengst. De forfaitaire berekening mag bovendien vier vijfden van de verkoopwaarde van de volle eigendom niet te boven gaan. In ons voorbeeld betekent dit dat de contante waarde van 6.000 EUR jaarlijkse huuropbrengst over vijftien jaar moet afgerent worden aan 4 procent. Dat geeft 66.710.32 EUR. Geen 80.000 EUR. Die 80/20 verhouding mag enkel gebruikt worden als de berekende contante waarde van de huuropbrengsten hoger is dan 80.000 EUR. Dus de 80/20 verhouding is niet de regel, wel de uitzondering. Voor panden gebruikt als woning zal trouwens zelden over een periode van 15 jaar met deze formule de 80.000 EUR als waarde voor het vruchtgebruik bereikt worden. Een Belg geeft economisch gewoon te veel uit aan zijn eigen woning. Dus met beide methodes kan een goed beeld bekomen worden van de waarde van het vruchtgebruik.
Op het einde
Op de vraag of nu de blote eigenaar op het einde van de vruchtgebruikperiode kan belast worden op een voordeel alle aard, antwoordt de minister dat opnieuw dat de feitelijke gegevens gelden. In tegenstelling tot de positieve ruling van september (zie krant 10.06.2004) zegt REYNDERS nu meer. Eventueel moet daarbij gekeken worden naar de uitgevoerde verbeteringswerken. Daar zit de minister juist. Als de vruchtgebruiker tijdens de looptijd van het vruchtgebruik een stuk bijbouwt, bezit de vruchtgebruiker die garage in volle eigendom (art. 555 B.W.; WERDEFROY, F., T.Not, 1996, p. 108-109). Dus verwerft de blote eigenaar door natrekking op het einde van de vruchtgebruikperiode die garage (cf. het zogenaamde "turbo vruchtgebruik"). Voor die garage bevindt de blote eigenaar zich in geen andere situatie dan dat hij voor het bouwen van die garage een recht van opstal had gegeven aan de vennootschap. Als die blote eigenaar dan een band heeft met de vennootschap die de fiscus toelaat hem te belasten op een voordeel van alle aard, kan de fiscus de waarde die de garage nog heeft op het einde van het vruchtgebruik, in zijn hoofde belasten. Die regel geldt ook voor echte verbeteringswerken. De grens met herstelling en loutere inrichting is vaak vaag. Maar als het ingrijpende verbeteringswerken zijn (bv. een grote garage ombouwen tot zwemkom) kan dit ook leiden tot de belastbaarheid van een voordeel van alle aard. De minister stapt dus af van de algemene bewoordingen van de ruling die de belastbaarheid op het einde te algemeen formuleerde. Belasting op het einde is enkel mogelijk als dat de blote eigenaar iets bijkomend verwerft door natrekking.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 26 mei 2005.
