FISCUS GEEFT UITLEG BIJ NIEUWE LEASING DEFINITIE
Begin dit jaar wijzigde de regering een voorwaarde van een onroerende B.T.W. leasing. Voortaan moet het geïnvesteerd kapitaal volledig betaald worden met periodieke huurprijzen. De fiscus geeft in een beslissing aan hoe die begrippen moeten geïnterpreteerd worden en vanaf wanneer die gelden.
Begin dit jaar werden de spelregels voor een onroerende leasing gewijzigd. Onroerende leasing is vaak de oplossing om een verhuring toch met B.T.W. te kunnen organiseren. De klassieke verhuur van een gebouw geniet binnen het B.T.W. wetboek van een vrijstelling. Wat betekent dat op de huur die de verhuurder aanrekent aan de huurder, geen B.T.W. moet geteld worden. Dat lijkt mooi, maar in feite is dat vaak een nadeel. Immers, als op de huur geen B.T.W. mag gerekend worden, wil dat meteen zeggen dat diegene die het gebouw neerpootte de betaalde B.T.W. niet kan terugvorderen van de B.T.W. administratie. De kostprijs van zo'n gebouw is dan 21 procent hoger. Eén van de uitwegen om die 21 procent uit te sparen, is het organiseren van een B.T.W.-lease. Als een overeenkomst kwalificeert als een B.T.W.-lease, mag de verhuurder (lessor) in de regel 21 procent rekenen op de sommen die hij aan zijn huurder (lessee) aanrekent. Wat meteen inhoudt dat hij de B.T.W. betaald voor het optrekken van het gebouw meteen kan terugvorderen van de overheid. De huurder zal dan wel B.T.W. moeten betalen op de huur. Maar in het economische verkeer worden die gebouwen zo goed als steeds gebruikt voor een niet vrijgestelde B.T.W.-plichtige activiteit zodat de huurder de betaalde B.T.W. kan terugvorderen van de fiscus.
Om als B.T.W.-lease te kunnen doorgaan, moet de verhuring aan vier voorwaarden voldoen. Het contract moet ten eerste betrekking hebben op gebouwde onroerende goederen. Zij moeten opgericht of verkregen worden door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur. Maar de fiscus vindt dat dit het geval is vanaf het ogenblik dat een eerste transactie wordt opgezet. Het gebouw zelf moet opgetrokken worden overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer. De tweede voorwaarde is dat het genot van de gebouwen en van de grond waarop ze zijn opgericht, aan de leasingnemer moet worden toegestaan op grond van een niet opzegbaar en niet eigendomsoverdragend contract. De leasinggever blijft dus eigenaar van het gebouw. De leasingnemer moet, ten derde, de mogelijkheid hebben om bij het einde van het contract de zakelijke rechten (vaak het terrein) die de leasinggever bezit op de goederen die het voorwerp zijn van de overeenkomst, over te nemen en dit tegen een prijs waarvan de vaststellingscriteria van meet af aan in dat contract zijn bepaald. Tot slot moet na vijftien jaar het totale bedrag van de periodieke huurprijzen die door de leasingnemer worden betaald, het de leasinggever mogelijk maken het geïnvesteerd kapitaal integraal weder samen te stellen. Deze laatste voorwaarde werd ingevoerd door een koninklijk besluit begin dit jaar dat in het Staatsblad verscheen op 27.01.2005.
Geïnvesteerd kapitaal
Meteen rees de vraag wat moet verstaan worden onder "periodieke huurprijzen" en "geïnvesteerd kapitaal". Via een beslissing van 14.06.2005 geeft de fiscus uitleg omtrent deze begrippen (Beslissing nr. E.T.109.235). Onder "periodieke huurprijzen" dient te worden verstaan het totale door de leasingnemer periodiek betaalde bedrag (exclusief B.T.W.) dat in de meeste gevallen samengesteld is uit een kapitaalgedeelte en een interestgedeelte. De te betalen termijnen in een leasingcontract worden immers zo goed als steeds berekend als de aflossing van een annuïteitenlening. Het periodiek te betalen bedrag is steeds hetzelfde. Maar bij aanvang bestaat het vooral uit interest en in mindere mate uit kapitaal. Op het einde is het net omgekeerd. Dus niet alleen het kapitaalgedeelte wordt geteld. Ook de interest die in de annuïteit is begrepen.
Onder "geïnvesteerd kapitaal" wordt verstaan het geheel van de door de leasinggever gedane kosten (exclusief B.T.W.) voor het verkrijgen, het oprichten en/of het omvormen van het onroerend goed met uitsluiting evenwel van de aankoopprijs van het terrein en de bijkomende kosten welke niet onderworpen zijn aan de B.T.W. en rechtstreeks verbonden zijn met de aankoop van het terrein zoals notariskosten en registratierechten. Behoren dus wel tot het geïnvesteerd kapitaal: de studiekosten (marktstudies, studiekosten van ingenieurs, landmeters en architecten) met betrekking tot het terrein en/of het gebouw, de vergoedingen van makelaars en lasthebbers tussengekomen bij de aankoop van het terrein en/of het gebouw, en uiteraard de aankoop- of oprichtingsprijs van het gebouw zelf. Wat betekent dat ook het bouwrijp maken van de site, de betaalde kosten aan een makelaar om het terrein te verwerven, tot zelfs de kosten van een feasibility studie behoren tot het begrip geïnvesteerd kapitaal.
Inwerkingtreding
In dezelfde beslissing maakt de fiscus komaf met de speculaties of deze nieuwe vierde voorwaarde ook geldt voor de "oude" leasecontracten. Stel dat een lease-overeenkomst die dateert van vóór de publicatie van het wijzigingsbesluit, perfect voldeed aan de oude voorwaarde maar niet aan de nieuwe die eist dat het geïnvesteerd kapitaal volledig wordt terugbetaald met de periodieke huurprijzen. In dat geval stelt de fiscus dat de oude definitie blijft gelden. De gewijzigde bepaling is dus enkel toepasselijk op overeenkomsten van onroerende financieringshuur gesloten vanaf 27.01.2005. Datum waarop de wijziging in het Staatsblad verscheen. Dus deze wijziging geldt niet voor de oude overeenkomsten. Waarmee de fiscus de schrik bij veel onroerende leasegebruikers wegneemt. De datum van de overeenkomst is dus belangrijk. Maar hoe bewijs je zo'n datum? De fiscus stelt vooreerst dat die datum tegenstelbaar moet zijn aan derden. Dat kan in de regel met een notariële akte of een onderhandse akte die vaste datum heeft verkregen door de formaliteit van de registratie of door het overlijden van één van de ondertekenaars. Maar de administratie aanvaardt evenwel dat het bewijs van de datum van de overeenkomst, waarvan de bewijslast rust op de belastingplichtige, kan blijken uit andere elementen dan de overeenkomst zelf. Een eerste leasebetaling die dateert van vóór 27.01.2005 zal redelijkerwijs aantonen dat de overeenkomst van vóór de betaling moet dateren.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 30 juni 2005.
