FISCUS VERSOEPELT STANDPUNT VOOR VRUCHTGEBRUIK
Vruchtgebruikconstructies zijn de afgelopen jaren als paddenstoelen uit de grond geschoten. Bedrijfsleiders kopen enkel de blote eigendom van een onroerend goed. Hun vennootschappen kopen het vruchtgebruik. Dat betekent meestal dat de vennootschap het leeuwendeel van de aankoopprijs van het onroerend goed betaalt. Die vennootschap kan dan de betaalde prijs afschrijven over de looptijd van het vruchtgebruik dat in de praktijk vaak 15 jaar is. Als het vruchtgebruik uitdooft, krijgt de blote eigenaar het volle genot van het onroerend goed zonder dat dat extra belastingen kost. Het enige nadeel is dat de bedrijfsleider gedurende het bestaan van het vruchtgebruik belast wordt op een voordeel van alle aard als hij het onroerend goed ook (gedeeltelijk) privé gebruikt.
Herkwalificatie
Aanvankelijk wou de fiscus niet weten van zo'n opzet. Steevast herkwalificeerde hij de overeenkomsten. Die herkwalificatie kwam hierop neer dat de bedrijfsleider voor belastingdoeleinden verondersteld werd de volle eigendom te kopen om het onroerend goed vervolgens te verhuren aan zijn vennootschap. Om de jaarlijkse huur te bepalen, deelde de fiscus de som die de vennootschap betaalde voor het vruchtgebruik door de looptijd ervan. Zo ving de fiscus twee vliegen in een klap: de huur die de vennootschap dan zogezegd betaalde aan de bedrijfsleider werd belastbaar in zijn personenbelasting en voor zover de huur een zesvoud van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen overtrof, kon het supplement zelfs belast worden als inkomen uit arbeid.
Maar het hof van beroep in Gent vond in 2005 dat een vruchtgebruik voor belastingdoeleinden niet kan worden omgezet naar een aankoop van het gebouw gevolgd door een verhuring. Omdat beide rechtsfiguren (huur versus vruchtgebruik) onderscheiden rechten en verplichtingen hebben, is het een niet te vervangen door het ander. Op 4 november 2005 bevestigde het Hof van Cassatie die redenering.
De fiscus diende dan ook zijn standpunt bij te stellen. Dat is nu gebeurd. De Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken (DVB) heeft een standpunt bepaald. De grote lijn is dat de fiscus vindt dat een vruchtgebruik voortaan kan. Maar de DVB legt vijf voorwaarden op.
derde
Het vruchtgebruik moet verkregen worden van een derde. De DVB zal niet aanvaarden dat de bedrijfsleider het vruchtgebruik van een onroerend goed dat hij in volle eigendom heeft, verkoopt aan zijn vennootschap. De looptijd van het vruchtgebruik moet minstens 20 jaar zijn. Wat vijf jaar langer is dan wat in de praktijk de regel is. Een belangrijk deel van het onroerend goed (ongeveer minstens de helft) moet gebruikt worden voor de activiteit van de vennootschap. Een arts die dus de helft van zijn huis gebruikt als praktijkruimte zit goed. Maar een gedelegeerd bestuurder die slechts 20 procent van de woning beroepsmatig gebruikt, zit met een probleem. Voor het gedeelte dat niet voor de activiteit van de vennootschap wordt gebruikt, dient een marktconforme huur betaald te worden. In de praktijk gebeurt dat niet. Als de prijs lager zou zijn dan de huur op de markt voor de woning en de bedrijfsleider enkel dat bedrag betaalt, zal de DVB niet akkoord zijn.
De laatste voorwaarde handelt over de kosten die de vruchtgebruiker mag dragen. De vruchtgebruiker mag alleen de kosten tot onderhoud dragen. Grove herstellingen zijn ten laste de van de blote eigenaar. Dat zijn grove vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom. Zo vindt de DVB dat de herstelling van timmerwerk, herstelling of vernieuwing van gemeenschappelijke muren, centrale verwarming of elektriciteit ten laste van de blote eigenaar blijven. Schilderwerken (behalve de initiële schilderwerken), herstellingen van vloeren, plafonds en dak, herpleisteren en vernieuwing van tapijt mogen wel gedragen worden door de vruchtgebruiker.
Met dat standpunt aanvaardt de fiscus onder druk van rechtspraak constructies met vruchtgebruik. Maar het is zeer de vraag of de rechtspraak die voorwaarden zal eisen om een vruchtgebruik te aanvaarden. Het lijken voorwaarden te zijn extra legem. Waar de DVB dit mag vragen, lijkt het er op dat onze magistraten niet zo streng zullen oordelen.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 28 augustus 2007.
