KRISISPLAN LAAT ENKEL DE 'EIGEN WONING' ONGEMOEID

De boutade zegt dat elke Belg met een baksteen in de maag wordt geboren. Een baksteen die menig Belg dezer dagen ongetwijfeld zwaar op de maag zal liggen. Het krisisplan spaart immers ook de baksteen niet. Enkel het "eigen woonhuis' werd door de regering in haar zoektocht naar extra inkomsten ongemoeid gelaten. In de krant van 25 november werden de woonhuizen die eigendom zijn van vennootschappen besproken. Nu komen de maatregelen die het krisisplan bevat met betrekking tot onroerende goederen, die eigendom van natuurlijke personen zijn, aan de beurt.

Twee kategorieŽn

Twee kategorieŽn onroerende goederen worden gevizeerd. Het zijn enerzijds de niet-verhuurde onroerende goederen (met uitzondering van het zogenaamde "eigen woonhuis'). Het gaat meer bepaald om onroerend goed dat de belastingplichtige betrekt en waarvan hij eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is. In de praktijk gaat het veelal om tweede verblijven. Denk dus maar aan het appartement op de dijk of aan het rustieke chalet in de Ardennen. Volledigheidshalve dient gesteld dat tot deze kategorie ook onroerende goederen behoren waarvoor geen huurder wordt gevonden. Anderzijds gaat het om onroerende goederen verhuurd aan natuurlijke personen die ze noch geheel, noch gedeeltelijk gebruiken voor het uitoefenen van hun beroepswerkzaamheid.

Voor de aangeduide kategorieŽn onroerende goederen geldt op dit ogenblik de regel dat zij worden opgenomen in het belastbaar inkomen ten belope van hun kadastraal inkomen. En kadastrale inkomens zijn tot op vandaag vastgesteld op basis van gegevens van 1 januari 1975. Voor de privť-verhuurde onroerende goederen betekent dit, dat de werkelijke ontvangen brutohuur vaak hoger ligt dan het kadastraal inkomen. Vandaar dat op die wijze een stuk onbelast inkomen wordt verkregen. Van die vaststelling maken regeringsleiders gebruik om deze woningen wat meer te gaan belasten.

Indexatie

De meest logische maatregel werd nooit genomen. De wet voorziet immers dat de administratie van het kadaster om de tien jaar overgaat tot een algemene perekwatie van de kadastrale inkomens. Dit gebeurde voor het laatst in 1975. Vermits de wet voorschrijft dat dit om de tien jaar dient te gebeuren, zouden de kadastrale inkomens al lang moeten aangepast zijn. Maar onze politici hebben blijkbaar nogal wat schrik van een nieuwe algemene perekwatie. De wetgever heeft elke nieuwe perekwatie tot nog toe bij herhaling voor zich uitgeschoven. Het laatste uitstel dateert van eind 1990. Toen werd bepaald dat de eerstvolgende algemene perekwatie zou plaatsvinden met referentietijdstip 1 januari 1994.

Ondertussen wou men echter toch schoorvoetend wat meer belasting innen op deze kadastrale inkomens. Vandaar dat beslist werd om die inkomens voortaan jaarlijks te indexeren. Dit gebeurde met ingang van inkomstenjaar 1991. Voor het inkomstenjaar 1993 bedraagt deze koŽfficiŽnt 1,1093. Zo werden de kadastrale inkomens voor een eerste maal verhoogd zůnder een algemene perekwatie te moeten uitvoeren.

Krisisplan

Het krisisplan wil nu een tweede verhoging van de belastingen op kadastrale inkomens doorvoeren. Opnieuw zůnder een algemene perekwatie te moeten doorvoeren. Maar deze keer worden dus enkel de niet-verhuurde en privť-verhuurde onroerende goederen gevizeerd. Het plan voorziet voor deze onroerende goederen een nieuwe koŽfficiŽnt om de belastbare basis in de personenbelasting te berekenen. Deze koŽfficiŽnt bedraagt 1,25. De onroerende voorheffing wordt door de voorgestelde maatregel niet getroffen. De wijziging heeft enkel betrekking op de berekening van de personenbelasting. De extra belastingontvangst wordt door de regering op 1,9 miljard geraamd.

Alsof dit niet genoeg is, werd door het krisisplan nog een bijkomende maatregel ingevoerd. Voortaan is de onroerende voorheffing in de personenbelasting niet langer verrekenbaar ten belope van 12,5 procent van het kadastraal inkomen in de personenbelasting. Enige uitzondering die hierop geldt is opnieuw deze betaald voor een eigen woning. Let wel: de niet-verrekenbaarheid geldt dus voor alle kadastrale inkomens belastbaar in de personenbelasting. De uitzondering voorzien voor eigen woningen geldt bovendien enkel indien de belastingplichtige zijn eigen woning financiert met een krediet. Deze tweede maatregel zal volgens de regering 4,7 miljard extra opleveren.

Om de impact van beide maatregelen te kunnen ramen, werd de hierbij afgedrukte tabel opgesteld. Deze vertrekt van een opdeling tussen onroerende goederen die privť worden verhuurd en deze die gebruikt worden als tweede verblijven of niet kunnen verhuurd worden (deze laatste kategorie met uitzondering van de eigen woonhuizen). Bij onze berekeningen hielden we rekening met een onroerende voorheffing (niet-geÔndexeerd) van 35% en een aanvullende gemeentebelasting van 8%.

Aanslagjaar 1993

Voor beide opdelingen werd eerst de belasting berekend voor het aanslagjaar 1993. Voor dit aanslagjaar bedraagt de onroerende voorheffing voor een kadastraal inkomen van 100 in totaal 38,83 (100 x 0,35 x 1,1093 - deze laatste koŽfficiŽnt is immers de indexatie die geldt voor inkomstenjaar 1993). Naast deze onroerende voorheffing wordt de betrokkene uiteraard belast op het kadastraal inkomen. De feitelijke belasting hangt daarbij af van het inkomen van de betrokken belastingplichtige. Vandaar dat alle belastingschijven werden opgenomen. Om te kiezen tot welke kategorie u behoort, moet u rekening houden met uw (totaal) belastbaar inkomen. Zo kan u uw marginaal tarief aflezen uit de tabel. Stijgt uw belastbaar inkomen met 100, dan weet u onmiddellijk hoeveel belasting u op die laatst verdiende 100 zal moeten betalen. Stel dat uw belastbaar inkomen twee miljoen bedraagt, dan moet u op 100 extra belastbaar inkomen een belasting betalen van 56,70.

Meteen kan u ook aflezen wat het precieze gevolg is van de zojuist beschreven nieuwe maatregelen uit het krisisplan. Daarbij wordt eerst berekend wat de totale belastingen zijn voor aanslagjaar 1993. Voor het aanslagjaar 1993 moet u per 100 kadastraal inkomen uit privť-verhuurde onroerende goederen een personenbelasting betalen van 49,03 (uw belastbaar inkomen bedraagt immers twee miljoen - berekening: (100 x 1,1093 x 0,5670) - (100 x 1,1093 x 0,125) ). Daarnaast moet u uiteraard ook onroerende voorheffing betalen ten belope van 38,83 per 100 kadastraal inkomen. Samen bedragen deze twee belastingen aldus 87,86 per 100 kadastraal inkomen. Merk op dat in de berekening van de personenbelasting voor aanslagjaar 1993 rekening werd gehouden met de verrekenbaarheid van 12,5 procent van het kadastraal inkomen.

Bij dit alles veronderstelden wij eerlijkheidshalve dat de belasting op privť-verhuurde onroerende goederen kan betaald worden met het niet-belastbaar verschil tussen werkelijk ontvangen brutohuur en het belastbaar kadastraal inkomen. Voor tweede verblijven en niet-verhuurde onroerende goederen ligt dat anders. Hier moeten de belastingen wťl betaald worden met inkomen waar eerst belasting op gevestigd is. Immers, voor een tweede verblijf en een niet-verhuurd onroerend goed krijgt u geen huur. U ontvangt voor deze onroerende goederen geen reŽel inkomen.

Voor tweede verblijven en niet verhuurde onroerende goederen ligt dat anders. Hier moeten de belastingen wťl betaald worden met inkomen waarop eerst belasting gevestigd is. Immers, voor een tweede verblijf en niet verhuurd onroerend goed krijgt u geen huur. U ontvangt voor deze onroerende goederen geen reŽel inkomen. Dus in vele gevallen zal deze verhoging moeten betaald worden door eerst een bruto inkomen te verdienen, daarop belasting te betalen om aldus netto voldoende over te houden om de belasting op tweede verblijven en niet-verhuurde onroerende goederen te kunnen betalen. Voor een belastbaar inkomen van twee miljoen moeten wij dus netto 87,86 verdienen per 100 kadastraal inkomen om alle belasting voor aanslagjaar 1993 te kunnen betalen voor die specifieke goederen. Daaruit volgt dat wij bruto 202,91 moeten verdienen per 100 kadastraal inkomen. Op die 202,91 moet immers eerst 56,70 procent of 115,05 personenbelasting betaald worden. Aldus houdt u 87,86 over. Net voldoende om alle belasting te betalen.

Aanslagjaar 1994

Voor aanslagjaar 1994 moet u wat meer betalen. De tabel geeft ook daarover uitsluitsel. Wij hebben echter niet alleen rekening gehouden met de twee voorgestelde maatregelen uit het krisisplan. Er werd ook rekening gehouden met reeds vroeger besliste krisisbelasting ten belope van drie opcentiemen vanaf aanslagjaar 1994. De indexatiekoŽfficiŽnt werd vastgesteld op 1,13. Dit om impliciet rekening te houden met de te betalen onroerende voorheffing in het inkomstenjaar 1994.

Voor privť-verhuurde onroerende goederen zal u uit de tabel kunnen aflezen dat de belastingplichtige met een belastbaar inkomen van twee miljoen per 100 kadastraal inkomen een extra belasting zal moeten betalen van 34,18. Stel dat het kadastraal inkomen van uw privť-verhuurde onroerende goederen 150.000 fr. is, dan kost deze maatregel u 51.270 fr. In dit geval een stijging van 38,9 procent (34,18: 87,86)! Voor de tweede verblijven wordt het verdict zwaarder. Bij een marginaal tarief van 56,70 procent (zie ons voorbeeld met totaal belastbaar inkomen van twee miljoen) moet u per 100 kadastraal inkomen eerst 78,95 bruto verdienen om de extra belasting te kunnen betalen. Daarop moet u 44,76 belasting betalen (78,95 x 0,567). Zo houdt u 34,19 over. Daarmee kan u dan de bijkomende belasting op uw tweede verblijf of niet-verhuurd onroerend goed betalen. Is het kadastraal inkomen van die onroerende goederen 150.000 fr., dan kost die maatregel u 118.425 fr. Een stijging met opnieuw 38,9 procent (78,95 : 202,90).

Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 11 december 1993.