LEASECONTRACT MAG AANGEPAST WORDEN BIJ DALING MARKTRENTE

De marktintrest is de laatste jaren gevoelig gedaald. Wie werkt met kredieten is daar blij mee. Veel leasing-overeenkomsten werken echter met een vaste intrestvoet. Menig leasingnemer vroeg logischerwijs aan de leasinggever om de daling van de marktrente door te rekenen in het leasecontract. Sommige leasinggevers antwoordden dat de BTW-administratie dit wel eens zou kunnen interpreteren als een wijziging van de leasingovereenkomst. Dat zou tot gevolg hebben dat de BTW-neutraliteit zou ophouden. Een ramp voor zowel lessee als lessor. Minister van FinanciŽn Didier Reynders haalt de kolen uit het vuur. Hij stelt dat het allemaal zon vaart niet loopt.

Het Wetboek BTW (W.B.T.W.) schrijft voor dat iedere handeling die geen levering van een goed is, als dienst moet aangemerkt worden. Hieruit volgt dat de verhuring van Belgische onroerende goederen als een dienst moet worden beschouwd. Kadert deze verhuring in de zelfstandige uitoefening van een economische activiteit, dan is de betrokken verhuurder in BelgiŽ een BTW-plichtige. Maar het W.B.T.W. bepaalt wel expliciet dat deze dienst vrijgesteld is van BTW (art. 44, 3, 2 W.B.T.W.). De verhuurder mag dus geen BTW aanrekenen op zijn huur. Dat betekent dat de verhuurder aan de huurder geen BTW kan aanrekenen. Het gevolg daarvan is dat de BTW die de verhuurder betaalde voor het optrekken van het onroerend goed, niet kan teruggevorderd worden van de BTW-administratie. Dat is dus een extra kostprijs voor verhuurder ťn huurder.
Op deze stringente regel bestaan vier uitzonderingen, die vaak ingeroepen worden (zie art. 44, 3, 2, a tot c W.B.T.W.). Onroerende financieringshuur (leasing) die aan welbepaalde voorwaarden voldoet en de verhuur van safeloketten moeten steeds mťt BTW. Daarnaast moet eveneens BTW aangerekend worden voor het ter beschikking stellen van stalling voor rijtuigen, het verschaffen van gemeubelde logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend, het ter beschikking stellen van plaats om te kamperen en last but not least het ter beschikking stellen van bergruimte voor het opslaan van goederen.
De veruit het meest verspreide uitzondering is de onroerende BTW-lease. Indien verhuring voor BTW-doeleinden kan gekwalificeerd worden als BTW-leasing, kan de verhuurder het gebouw verhuren met BTW. In dat geval kan hij de BTW die hij betaalde voor het (laten) bouwen van het onroerend goed integraal terugvorderen van de BTW-administratie. In veel van deze overeenkomsten wordt het gebouw verhuurd aan een andere BTW-plichtige. Dat de verhuurder BTW aanrekent bovenop de huur, is voor de huurder dan ook geen enkel probleem, want hij kan deze BTW integraal terugvorderen van de staat. Dankzij leasing kan dus een huurovereenkomst opgezet worden waarbij geen BTW verloren gaat.

Voorwaarden

Om als BTW-lease te kunnen gelden, moet de verhuring aan strikte voorwaarden voldoen. Deze staan beschreven in het koninklijk besluit op de BTW nr. 30, met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur. Om van een BTW-lease te kunnen spreken, moeten vier regels nauwgezet gevolgd worden.
Het contract moet vooreerst betrekking hebben op gebouwde onroerende goederen. Zij moeten opgericht of verkregen worden door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur. Belangrijk is dat het gebouw wordt opgetrokken overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer die het zal gebruiken in de uitoefening van zijn handels- of nijverheidswerkzaamheid.
De tweede voorwaarde is dat het genot van de gebouwen en van de grond waarop ze zijn opgericht, aan de leasingnemer moeten worden toegestaan op grond van een niet opzegbaar en niet eigendomsoverdragend contract.
De leasingnemer moet, ten derde, de mogelijkheid hebben om bij het einde van het contract de zakelijke rechten over te nemen die de leasinggever bezit op de goederen die het voorwerp zijn van de overeenkomst, en dit tegen een prijs waarvan de vaststellingscriteria van meet af aan in dat contract zijn bepaald.
Tot slot moet het totale bedrag van de sommen die de leasingnemer betaalt tijdens de duur van het contract samen met de prijs voor het lichten van de optie, het de leasinggever mogelijk maken het geÔnvesteerde kapitaal, verhoogd met de interesten en de financiŽle lasten van de verrichting, integraal weer samen te stellen.
Zijn deze voorwaarden vervuld, dan kan een BTW-lease. Rond de toepassing van deze BTW-regels rezen al heel wat vragen. Recent beantwoordde minister van FinanciŽn Reynders twee vragen beantwoord (QRVA 50 038, Kamer, Vraag nr. 349, Volksvertegenwoodiger Richard FOURNAUX, p. 4494).
Leasingcontracten zijn in de regel langetermijncontracten. Gezien de daling van de intresten de laatste jaren raakten leasinggever en -nemer het in niet weinig gevallen eens om de rentevoet te verlagen. Dat betekent dan vaak dat het oorspronkelijke contract op dat punt wordt gewijzigd. Heeft die wijziging van het contract dan tot gevolg dat de verrichting niet meer conform is met het toegelichte KB BTW nr. 30? Met andere woorden: neemt vanaf dat moment de BTW-lease automatisch een einde?
In zijn antwoord bevestigt de minister dat het koninklijk besluit met dit probleem geen rekening houdt. Hij stelt dat in zon geval het huurcontract onder de toepassing van de BTW kan blijven. De verlaging van de intrest moet dan wel gebeuren ingevolge een algemene daling van de marktintresten.
De voorwaarde dat alle betaalde bedragen het de leasinggever mogelijk moeten maken het geÔnvesteerde kapitaal, verhoogd met de intresten en de financiŽle lasten van de verrichting, integraal weer samen te stellen, blijft evenwel onverkort gelden. Ondanks de daling van de intrest moet de leasinggever met ander woorden kunnen aantonen dat hij zijn geÔnvesteerd kapitaal samen met intresten en de financiŽle lasten van de verrichting, integraal kan wedersamenstellen. In veel gevallen zal ook de leasinggever zijn financieringsbronnen goedkoper kunnen binnenrijven. Het doorrekenen van deze verlaging aan de leasingnemer zal dus het beschreven evenwicht niet verstoren.

Geen compensatie

Leuk is dat de vraagsteller meteen een oplossing klaar had voor het geval dat de minister zou stellen dat door de aanpassing van de rentevoet, het contract niet meer zou voldoen aan de voorwaarden van een BTW-lease. Hij dacht eraan de verlaging van de intrest te compenseren door het bedrag van de optie die op het einde eventueel betaald moet worden, te verhogen. Zo zou de leasinggever uiteindelijk hetzelfde absolute bedrag ontvangen.
Van die oplossing moet de minister helemaal niet weten. Integendeel! Stel dat de partijen in de loop van het contract overeenkomen het bedrag van de maandelijks verschuldigde sommen te verminderen terwijl, al dan niet proportioneel, de optiesom wordt verhoogd. Dan is volgens de minister niet langer voldaan aan de voorwaarde van artikel 1, 3 van KB BTW nr. 30. Op die manier zou buiten het kader van het basiscontract een wijziging doorgevoerd worden van de criteria om de som te bepalen die moet betaald worden voor de verkrijging van de zakelijke rechten van de leasinggever op het einde van het contract. Wanneer zon aanpassing gebeurt, valt het contract niet meer onder de toepassing van de BTW.
Het antwoord van de minister is logisch. In het oorspronkelijke koninklijke besluit werd niets ingeschreven over een aanpassing van de intrest door een wijziging van de marktrente. Het contract moet dan ook in die zin aangepast kunnen worden. Wel moet de leasinggever in dat geval kunnen bewijzen dat hij nog steeds zijn kosten dekt. Maar ook hij zal in veel gevallen en lagere intrest moeten betalen op zijn financieringsmiddelen.

Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 18 augustus 2000.