LEASECONTRACT MAG AANGEPAST WORDEN BIJ DALING MARKTRENTE
De marktintrest is de laatste jaren gevoelig gedaald. Wie werkt met kredieten is daar blij mee. Veel leasing-overeenkomsten werken echter met een vaste intrestvoet. Menig leasingnemer vroeg logischerwijs aan de leasinggever om de daling van de marktrente door te rekenen in het leasecontract. Sommige leasinggevers antwoordden dat de BTW-administratie dit wel eens zou kunnen interpreteren als een wijziging van de leasingovereenkomst. Dat zou tot gevolg hebben dat de BTW-neutraliteit zou ophouden. Een ramp voor zowel lessee als lessor. Minister van Financiën Didier Reynders haalt de kolen uit het vuur. Hij stelt dat het allemaal zon vaart niet loopt.Het Wetboek BTW (W.B.T.W.) schrijft voor dat iedere handeling die geen
levering van een goed is, als dienst moet aangemerkt worden. Hieruit volgt dat
de verhuring van Belgische onroerende goederen als een dienst moet worden
beschouwd. Kadert deze verhuring in de zelfstandige uitoefening van een
economische activiteit, dan is de betrokken verhuurder in België een
BTW-plichtige. Maar het W.B.T.W. bepaalt wel expliciet dat deze dienst
vrijgesteld is van BTW (art. 44, 3, 2 W.B.T.W.). De verhuurder mag dus geen BTW
aanrekenen op zijn huur. Dat betekent dat de verhuurder aan de huurder geen BTW
kan aanrekenen. Het gevolg daarvan is dat de BTW die de verhuurder betaalde voor
het optrekken van het onroerend goed, niet kan teruggevorderd worden van de
BTW-administratie. Dat is dus een extra kostprijs voor verhuurder én
huurder.
Op deze stringente regel bestaan vier uitzonderingen, die vaak
ingeroepen worden (zie art. 44, 3, 2, a tot c W.B.T.W.). Onroerende
financieringshuur (leasing) die aan welbepaalde voorwaarden voldoet en de
verhuur van safeloketten moeten steeds mét BTW. Daarnaast moet eveneens BTW
aangerekend worden voor het ter beschikking stellen van stalling voor rijtuigen,
het verschaffen van gemeubelde logies in hotels, motels en inrichtingen waar aan
betalende gasten onderdak wordt verleend, het ter beschikking stellen van plaats
om te kamperen en last but not least het ter beschikking stellen van bergruimte
voor het opslaan van goederen.
De veruit het meest verspreide uitzondering is
de onroerende BTW-lease. Indien verhuring voor BTW-doeleinden kan gekwalificeerd
worden als BTW-leasing, kan de verhuurder het gebouw verhuren met BTW. In dat
geval kan hij de BTW die hij betaalde voor het (laten) bouwen van het onroerend
goed integraal terugvorderen van de BTW-administratie. In veel van deze
overeenkomsten wordt het gebouw verhuurd aan een andere BTW-plichtige. Dat de
verhuurder BTW aanrekent bovenop de huur, is voor de huurder dan ook geen enkel
probleem, want hij kan deze BTW integraal terugvorderen van de staat. Dankzij
leasing kan dus een huurovereenkomst opgezet worden waarbij geen BTW verloren
gaat.
Voorwaarden
Om als BTW-lease te kunnen gelden, moet de verhuring
aan strikte voorwaarden voldoen. Deze staan beschreven in het koninklijk besluit
op de BTW nr. 30, met betrekking tot de toepassing van de belasting over de
toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur. Om van een BTW-lease te
kunnen spreken, moeten vier regels nauwgezet gevolgd worden.
Het contract
moet vooreerst betrekking hebben op gebouwde onroerende goederen. Zij moeten
opgericht of verkregen worden door een onderneming die gespecialiseerd is in
onroerende financieringshuur. Belangrijk is dat het gebouw wordt opgetrokken
overeenkomstig de gespecificeerde aanwijzingen van de toekomstige leasingnemer
die het zal gebruiken in de uitoefening van zijn handels- of
nijverheidswerkzaamheid.
De tweede voorwaarde is dat het genot van de
gebouwen en van de grond waarop ze zijn opgericht, aan de leasingnemer moeten
worden toegestaan op grond van een niet opzegbaar en niet eigendomsoverdragend
contract.
De leasingnemer moet, ten derde, de mogelijkheid hebben om bij het
einde van het contract de zakelijke rechten over te nemen die de leasinggever
bezit op de goederen die het voorwerp zijn van de overeenkomst, en dit tegen een
prijs waarvan de vaststellingscriteria van meet af aan in dat contract zijn
bepaald.
Tot slot moet het totale bedrag van de sommen die de leasingnemer
betaalt tijdens de duur van het contract samen met de prijs voor het lichten van
de optie, het de leasinggever mogelijk maken het geïnvesteerde kapitaal,
verhoogd met de interesten en de financiële lasten van de verrichting, integraal
weer samen te stellen.
Zijn deze voorwaarden vervuld, dan kan een BTW-lease.
Rond de toepassing van deze BTW-regels rezen al heel wat vragen. Recent
beantwoordde minister van Financiën Reynders twee vragen beantwoord (QRVA 50
038, Kamer, Vraag nr. 349, Volksvertegenwoodiger Richard FOURNAUX, p.
4494).
Leasingcontracten zijn in de regel langetermijncontracten. Gezien de
daling van de intresten de laatste jaren raakten leasinggever en -nemer het in
niet weinig gevallen eens om de rentevoet te verlagen. Dat betekent dan vaak dat
het oorspronkelijke contract op dat punt wordt gewijzigd. Heeft die wijziging
van het contract dan tot gevolg dat de verrichting niet meer conform is met het
toegelichte KB BTW nr. 30? Met andere woorden: neemt vanaf dat moment de
BTW-lease automatisch een einde?
In zijn antwoord bevestigt de minister dat
het koninklijk besluit met dit probleem geen rekening houdt. Hij stelt dat in
zon geval het huurcontract onder de toepassing van de BTW kan blijven. De
verlaging van de intrest moet dan wel gebeuren ingevolge een algemene daling van
de marktintresten.
De voorwaarde dat alle betaalde bedragen het de
leasinggever mogelijk moeten maken het geïnvesteerde kapitaal, verhoogd met de
intresten en de financiële lasten van de verrichting, integraal weer samen te
stellen, blijft evenwel onverkort gelden. Ondanks de daling van de intrest moet
de leasinggever met ander woorden kunnen aantonen dat hij zijn geïnvesteerd
kapitaal samen met intresten en de financiële lasten van de verrichting,
integraal kan wedersamenstellen. In veel gevallen zal ook de leasinggever zijn
financieringsbronnen goedkoper kunnen binnenrijven. Het doorrekenen van deze
verlaging aan de leasingnemer zal dus het beschreven evenwicht niet verstoren.
Geen compensatie
Leuk is dat de vraagsteller meteen een oplossing
klaar had voor het geval dat de minister zou stellen dat door de aanpassing van
de rentevoet, het contract niet meer zou voldoen aan de voorwaarden van een
BTW-lease. Hij dacht eraan de verlaging van de intrest te compenseren door het
bedrag van de optie die op het einde eventueel betaald moet worden, te verhogen.
Zo zou de leasinggever uiteindelijk hetzelfde absolute bedrag ontvangen.
Van
die oplossing moet de minister helemaal niet weten. Integendeel! Stel dat de
partijen in de loop van het contract overeenkomen het bedrag van de maandelijks
verschuldigde sommen te verminderen terwijl, al dan niet proportioneel, de
optiesom wordt verhoogd. Dan is volgens de minister niet langer voldaan aan de
voorwaarde van artikel 1, 3 van KB BTW nr. 30. Op die manier zou buiten het
kader van het basiscontract een wijziging doorgevoerd worden van de criteria om
de som te bepalen die moet betaald worden voor de verkrijging van de zakelijke
rechten van de leasinggever op het einde van het contract. Wanneer zon
aanpassing gebeurt, valt het contract niet meer onder de toepassing van de
BTW.
Het antwoord van de minister is logisch. In het oorspronkelijke
koninklijke besluit werd niets ingeschreven over een aanpassing van de intrest
door een wijziging van de marktrente. Het contract moet dan ook in die zin
aangepast kunnen worden. Wel moet de leasinggever in dat geval kunnen bewijzen
dat hij nog steeds zijn kosten dekt. Maar ook hij zal in veel gevallen en lagere
intrest moeten betalen op zijn financieringsmiddelen.
Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 18 augustus 2000.
