CASSATIE ACHT BIJKOMENDE KOSTEN BIJ AANKOOP TERREIN FISCAAL AFTREKBAAR

Jaren activeerde menige onderneming de beschrijfkosten op een terrein zodat ze niet als fiscaal aftrekbare kosten konden worden verwerkt. Tot het Hof van Beroep in Antwerpen in 1997 deze kosten toch als fiscaal aftrekbaar aanvaardde. Vrijwel onmiddellijk volgden ontelbare belastingplichtigen deze redenering. Sommige Hoven namen de redenering van Antwerpen over. Andere dan weer net niet. Cassatie diende de neuzen dus in dezelfde richting te zetten. Ons hoogste rechtscollege heeft nu in een eerste arrest deze problematiek ten gronde behandeld. En er is groot gejuich te horen in het fiscale peloton. Cassatie vindt dat de beschrijfkosten bij de aankoop van een terrein wel degelijk fiscaal aftrekbare kosten zijn. In Fiscale Actualiteit schrijft de fiscale advocaat-generaal van het Gentse Hof van Beroep dat de fiscus moeilijk anders kan dan zijn standpunt bijstellen.

Rond de kosten die samengaan met de aankoop van een terrein is de jongste jaren al heel wat te doen geweest. De boekhoudwet stelt dat de aanschaffingsprijs naast de aankoopprijs ook de bijkomende kosten zoals niet terugbetaalbare belastingen en vervoerkosten omvat. Wie dus een terrein koopt, moet volgens de boekhoudwet de beschrijfkosten mee activeren met de eigenlijke aankoopprijs van het terrein. Deze regel zorgt er voor dat de kosten van de notaris en de registratierechten op het actief van de balans moeten worden geplaatst worden. Vermits een terrein niet kan worden afgeschreven, kunnen die kosten in principe nooit in mindering van de winst worden gebracht. Zij moeten betaald worden met geld nŠ belastingen.

Waardevermindering

Maar daarmee is de kous niet af. Heel wat belastingplichtigen hebben deze bijkomende kosten toch geboekt als fiscaal aftrekbare kosten. De boekhoudwet stelt immers dat op activa waarvan de gebruiksduur niet is beperkt, waardeverminderingen moeten worden geboekt in geval van duurzame minderwaarde of ontwaarding. Het betalen van notariskosten en registratierechten voor de aankoop van een terrein verhoogt de waarde van het terrein niet. Vermits ze mee moeten worden geactiveerd als bijkomende kosten, kunnen ze onmiddellijk daarna toch meteen als waardevermindering worden teruggenomen. Zo wordt het terrein op zijn juiste waarde geboekt.
Om deze stelling zonneklaar te maken het volgende voorbeeld. Stel dat een stuk grond in ťťn jaar tijd viermaal wordt verkocht. Het vier keer betalen van notariskosten en registratierechten doet de waarde van de grond toch niet stijgen met die tot vier keer toe betaalde kosten? Dus is een waardevermindering de correcte methode om de boekwaarde van het terrein te herleiden naar zijn juiste waarde.
Deze stelling werd door het Hof van Beroep in Antwerpen aanvaard in 1997 (Antwerpen, 14 oktober 1997, Fiscale Wetgeving en Rechtsbronnen, Ced Samsom, nr. 97511120). Het Hof stelde dat aankoopkosten van gronden een meeruitgave teweegbrengen. Deze meeruitgave mag als waardevermindering op gronden ten laste worden gelegd van de resultatenrekening. Deze bijkomende kosten die geen reŽle tegenwaarde vertegenwoordigen voor de koper die de gronden beroepsmatig gebruikt, zijn dan ook aftrekbare bedrijfsuitgaven. Dit was het eerste arrest rond deze problematiek. Een mijlpaal. Dat bracht niet weinig belastingplichten er toe voortaan de schrijfkosten bij de aankoop van een terrein toch in kosten te boeken en dus fiscaal aan te wenden. Het Hof van Beroep in Brussel volgde (Brussel 14 november 1997, Fiscale Wetgeving en Rechtsbronnen, Ced Samsom, nr. 97521573 en Brussel, 18 juni 1999, Fiscale Wetgeving en Rechtsbronnen, Ced Samsom, nr. 9952676).
Maar er is meer. De boekhoudwet verplicht de onderneming de bijkomende kosten te activeren samen met de eigenlijke aankoopprijs. De boekhoudwet primeert op de fiscale wet en moet dus gevolgd worden. Tenzij de fiscale wet expliciet afwijkt van de boekhoudwet (Cass., 20 februari 1997, F.J.F., No. 97/526). En dat is het geval in deze materie. Art. 62 W.I.B. 1992 stelt dat het gedeelte van de aanschaffings- of beleggingswaarde dat overeenstemt met het totale bedrag van de bij de aankoop komende kosten mogen worden afgeschreven. Dit kan ofwel ineens tijdens het belastbare tijdperk waarin de kosten zijn gemaakt, ofwel bij gelijke fracties zonder onderbreking gespreid over het aantal jaren dat de belastingplichtige bepaalt. Notariskosten en registratierechten zijn bijkomende kosten. Dus kunnen zij, in weerwil van de boekhoudwet, toch als fiscale kosten behandeld worden zonder dat daarom zelfs expliciet over een waardevermindering moet worden gesproken. Dus zelfs als een waardevermindering boekhoudrechtelijk niet zou kunnen, blijft nog een tweede piste open op basis van een artikel in het Wetboek Inkomstenbelastingen dat expliciet afwijkt van de boekhoudwet.

Cassatie

De administratie was het vanzelfsprekend niet eens met deze voor de belastingplichtige positieve arresten. Zij diende telkens een voorziening in cassatie in. En ons hoogste rechtscollege heeft nu uitspraak gedaan in deze belangrijke materie.
Cassatie oordeelde dat in het geval van het geciteerde arrest van het Hof van Beroep in Antwerpen, het middel dat de fiscus aanvoerde niet de kern van het arrest raakte. Dus werd dit middel van de Administratie onontvankelijk verklaard. Het arrest van het Hof in Antwerpen werd dus bevestigd (Cass., 8 juni 2000, Fiscale Wetgeving en Rechtsbronnen, nr. 00031358). In het eerste arrest dat Cassatie in deze materie velde, oordeelde Cassatie dus niet ten gronde.
Maar dat gebeurt nu wel in een tweede arrest (Cass., 22 juni 2000, Fiscale Wetgeving en Rechtsbronnen, nr. 00031359). Tegen het arrest van 18 juni 1999 van het Hof van Beroep te Brussel bracht de fiscus in Cassatie zijn steeds volgehouden redenering naar voor gesteund op de bepalingen van de boekhoudwet. De aanschaffingsprijs omvat naast de aankoopprijs tevens de bijkomende kosten op de aankoop van de grond. De accessoria dienen dus in de geest van de fiscus op dezelfde wijze te worden behandeld als de hoofdsom van het activum. Zij moeten dan ook beschouwd worden als sommen gebruikt tot uitbreiding van de onderneming die conform art. 25, 4, in fine W.I.B. 1992 als belastbare winst worden beschouwd.
Cassatie stelt dat, zoals reeds aangegeven, op materiŽle vaste activa waarvan de gebruiksduur niet beperkt is, tot waardeverminderingen mag worden overgegaan in geval van duurzame minderwaarde of ontwaarding. Conform art. 12, tweede lid K.B. 08.10.1976 is een waardevermindering een correctie op de aanschaffingswaarde om rekening te houden met al dan niet definitief aan te merken ontwaardingen bij het afsluiten van het boekjaar. Volgens Cassatie kan dergelijke waardevermindering principieel worden toegepast op gronden. De stelling van de fiscus dat de accessoria dezelfde behandeling moeten krijgen als het hoofdbestanddeel, wordt dus door het rechtscollege niet gevolgd.
De accessoria kunnen via een waardevermindering ten laste van het resultaat komen als zij bij het afsluiten van het boekjaar op zich geen waarde meer vertegenwoordigen. Het Hof van Beroep in Brussel had immers gesteld dat als de aankoopkosten als actief zouden geboekt blijven alhoewel zij uit het patrimonium van de vennootschap waren verdwenen, dit zou neerkomen op het vertekenen van de vermogenstoestand van de vennootschap. Cassatie besluit dus dat het middel van de fiscis niet kan worden aangenomen.
Het belang van dit arrest kan niet worden overschat. Cassatie bevestigt de positieve arresten die in deze zijn gewezen door de hoven. Het moet gezegd dat een aantal hoven de fiscus in het gelijk stelden (met Gent als koploper). Maar met dit arrest in de hand is het een uitgemaakte zaak dat het onmiddellijk in kosten nemen van de bijkomende kosten bij de aankoop van een terrein kan.
Dit arrest wordt besproken in het laatst verschenen nummer van Fiscale Actualiteit (Fisc. Act., 2000, 28/1) door Francis Desterberck, fiscaal advocaat-generaal bij het Hof van Beroep in Gent. Een Hof van Beroep dat, zoals geciteerd, de originele redenering van Antwerpen aanvankelijk niet volgde. In zijn bespreking stelt hij dat de fiscus moeilijk anders kan dan zijn standpunt bijstellen. Als advocaat-generaal geeft hij daarmee aan dat ook zijn Hof van Beroep voortaan niet langer de redenering van de fiscus zal volgen.
En wat gaat de fiscus nu doen? Die is bezig met iets heel merkwaardigs. Naar verluidt zouden de inspecties in versneld tempo druk doende zijn met de hangende zaken allemaal af te wijzen. Onbegrijpelijk gezien de inhoud van het arrest van het Hof van Cassatie. Dat zou immers betekenen dat de belastingplichtigen massaal voorzieningen in beroep of zelfs in eerste aanleg zouden moeten indienen. Wordt de fiscus een slechte verliezer?

Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 25 augustus 2000.