ARBITRAGE VINDT CONTROLESCHATTING STRIJDIG MET GELIJKHEIDSBEGINSEL

Overeenkomsten die de eigendom of het vruchtgebruik van onroerende goederen regelen, moeten geregistreerd worden bij de ontvanger van de registratie. Het verschuldigde registratierecht moet daarbij berekend worden op de verkoopwaarde. De verkoopwaarde is een algemeen begrip waarmee de prijs wordt bedoeld die zou bekomen worden bij een verkoop onder normale omstandigheden. Als die hoger is dan de prijs die in de akte staat, mag de ontvanger bijkomend registratierecht opeisen. Als de koper het met de door de ontvanger bepaalde prijs niet eens is, kan de ontvanger een controleschatting vorderen bij de vrederechter. Maar dat die vrederechter de mening van de daartoe aangestelde deskundige niet mag toetsen, houdt volgens het Arbitragehof een schending van het gelijkheidsbeginsel in.

Bij het sluiten van overeenkomsten die eigendom of vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen overdragen of toewijzen is in principe registratierecht verschuldigd. Het registratierecht dat in veel gevallen 12,5 procent bedraagt, moet berekend worden op de verkoopwaarde van die goederen. Zelfs als de prijs die betaald is, lager zou liggen. Dat is het algemene principe dat ingeschreven is in art. 46 W.Reg. De verkoopwaarde is de prijs bij een normale verkoop onder normale omstandigheden voorbereid (met voldoende publiciteit, met aantrekking van een voldoende aantal liefhebbers, met in achtneming van al de objectieve factoren die de waarde van het goed kunnen beïnvloeden; zie WERDEFROY, nr. 710).

Initiatief ontvanger

Als een akte door de notaris verleden wordt zal daarin uiteraard de basis staan om het registratierecht te berekenen. Die akte wordt dan door de notaris ter registratie aangeboden. De ontvanger van de registratie zal dan de akte onderzoeken. Daarbij zal hij bijzondere aandacht hebben voor de prijs die voor het onroerend goed is bedongen. Hij zal nagaan of die overeenstemt met de verkoopwaarde. Zelfs in het geval van een (vrijwillige of gedwongen) openbare verkoop kan de ontvanger stellen dat de bedongen prijs uiteindelijk niet overeenstemt met de verkoopwaarde (zie o.m. Cass, 17 december 1987, F.J.F., No. 88/151). Stel nu dat de ontvanger de mening is toegedaan dat de bedongen prijs in de akte lager ligt dan de normale verkoopwaarde. In dat geval zal hij de koper verwittigen en hem de grondslag meedelen waarop volgens de fiscus het registratierecht verschuldigd is. Meteen zal hij de koper uitnodigen de bijkomende registratierechten te samen met de verminderde boete te betalen. De koper gaat dan vaak in een bui van verontwaardiging bij de ontvanger langs en in niet weinig gevallen komen ontvanger en koper dan tot een minnelijk akkoord. Maar stel nu dat ontvanger en koper geen oren hebben voor hun wederzijdse argumenten. In dat geval zal de ontvanger een controleschatting vorderen. Die controleschatting heeft tot doel de ontoereikendheid van de uitgedrukte prijs of van de aangegeven waarde te doen blijken (art. 189 W.Reg.). Het is dus duidelijk de ontvanger die de controleschatting kan vorderen. Niet de belastingplichtigen. Het is bovendien een controlemaatregel. Dat betekent dat die procedure enkel kan gevorderd worden na de verklaring van de partijen van de prijs of de schatting. In de praktijk kan alvorens de akte wordt geregistreerd deze procedure dus niet opgestart worden om de juiste verkoopwaarde te kennen. Maar wat als de controleschatting zou uitwijzen dat de verkoopwaarde lager ligt dan de bedongen prijs? In dat geval kan de koper geen teruggaaf van registratierechten vragen (zie WERDEFROY, nr. 286).

De ontvanger heeft twee jaar de tijd (in de regel te rekenen van de dag van de registratie van de akte of verklaring) om de controleschatting te vorderen (art. 190 W.Reg.). De ontvanger zal de koper (de verkrijgende partij) hiervan in kennis stellen. Binnen vijftien dagen na die melding kunnen ontvanger en partij overeenkomen dat de waardering door één of door drie door hen gekozen deskundigen zal worden gedaan (art. 191 W.Reg.). Het woordje "kunnen" wijst er op dat de ontvanger niet noodzakelijk de aanstelling van de deskundige(n) in gemeen overleg met de koper moet nastreven. Maar in de praktijk zal elke ontvanger pogen de aanstelling in overleg te regelen. Als dat niet lukt of als de ontvanger geen gemeen overleg wenst, moet de vrederechter tussenkomen. Dan moet de ontvanger, aan de vrederechter in wiens ambtsgebied de onroerende goederen gelegen zijn, een verzoekschrift richten waarin de feiten worden uiteengezet en de controleschatting met aanstelling van deskundige(n) wordt gevraagd. Wanneer de onroerende goederen in het ambtsgebied van verschillende vredegerechten gelegen zijn, is de bevoegde rechter hij in wiens ambtsgebied zich het gedeelte der goederen bevindt met het grootste kadastraal inkomen. (art. 192 W.Reg.). De vrederechter moet binnen vijftien dagen na het verzoek beslissen. Hij beveelt de schatting en stelt, rekening houdend met de vereisten, één of drie deskundigen aan (art. 192 W.Reg.). Hebben ontvanger of partij ernstige bezwaren tegen de aangeduide schatter(s), dan kunnen zij die wraken (art. 194 W.Reg.). Dat kan bijvoorbeeld als er tussen de deskundige en de koper een "hoge graad van vijandschap bestaat" (art. 828, 11 Ger.W.).

Geen beroep mogelijk

Het meest merkwaardige aan deze procedure tot controleschatting is dat krachtens de wet de beslissing der deskundigen voor geen beroep vatbaar is. De deskundigen treden dus op als scheidsrechters. Hun beoordeling van de verkoopwaarde is soeverein en zondermeer bindend voor de rechtbank. De ontvanger of de partij kan echter de nietigheid der schatting aanvragen wegens "overtreding van de wet, wegens stoffelijke vergissing of wegens schending van de substantiële vormen" (art. 199 W.Reg.). Van overtreding van de wet is bijvoorbeeld sprake als de deskundigen de goederen hebben geschat op een ander tijdstip dan de datum die in aanmerking moet genomen worden om het registratierecht te berekenen. Als de deskundigen er verkeerdelijk van uitgaan dat een perceel grond bouwgrond is, dan zal de betrokkene een materiële vergissing kunnen inroepen om de rechtbank te vragen de controleschatting te vernietigen. Is het schattingsverslag onvoldoende gemotiveerd, dan is dat een grond om de nietigheid te vorderen op basis van schending van de substantiële vormen. (WERDEFROY, nrs. 324-326). Maar de rechter die de deskundige aanstelde, kan volgens de wet het verslag van de deskundige niet bijsturen. De rechter zou dat bijvoorbeeld kunnen doen als hij een argument van één van de partijen (in tegenstelling tot de deskundige) wél relevant vindt.

Rond deze hele procedure tot controleschatting is al heel wat rechtspraak tot stand gekomen. Maar eind 1999 werd het Arbitragehof gevat via een prejudiciële vraag om te oordelen of het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel (ingeschreven in art. 10 en 11 van de Belgische Grondwet) in deze niet geschonden is omdat de rechter de eigenlijke controleschatting niet kan toetsen (Arbitragehof, 7 december 1999, B.S., 18.03.2000, p. 8662). Daarvoor steunt het Arbitragehof zich op het merkwaardige verschil tussen de controleschatting in de registratiewetboek met het deskundig onderzoek zoals geregeld in het Gerechtelijk Wetboek. Art. 962 Ger.W. stelt immers expliciet dat de deskundigen vaststellingen kunnen doen of hem advies kunnen geven. In het gemeenrechtelijk deskundigenonderzoek kan de rechter dus het advies van de door hem aangestelde deskundige volgen, maar kan hij daar ook van afwijken. Met andere woorden: de rechter kan in alle gevallen de bevindingen en het advies van de deskundige ter discussie stellen. Het is de rechter en niet de deskundige die uiteindelijk beslist. Bij de controleschatting in het registratiewetboek is het de deskundige die beslist. De minister van Financiën had in de procedure voor het Arbitragehof geargumenteerd dat deze werkwijze geoorloofd was omdat de controleschatting tot doel heeft de belangen van de Schatkist te vrijwaren. Maar het Hof vindt dat geen voldoende verantwoording om in dergelijke gevallen van het gemeen recht (in casu het Ger.W.) af te wijken.

Vermits het ging om een prejudiciële vraag (een vraag gesteld door een andere rechtbank of Hof), heeft het Arbitragehof de geviseerde artikelen niet vernietigd. Maar in de praktijk zal het door de de facto erga omnes werking in de regel worden toegepast. De rechter kan dus voortaan wel het werk van de deskundige(n) toetsen. Op te merken is dat eenzelfde eenzijdige procedure bestaat in het Successiewetboek (art. 111) en in het Wetboek B.T.W.(art. 10 K.B. B.T.W. nr. 15). Het leidt geen twijfel dat ook in die gevallen de rechter dus kan toetsen.

Jan VERHOEYE, accountant, docent Hogeschool Gent en gastprofessor Universiteit Gent.
Gepubliceerd op 26 januari 2001.